林郑新政府上场,摆出一套「新风格」,开局情况不俗,实事求是,给人「实干型」的感觉。当中房屋政策一向是重中之重,但新政府过往很少披露内容,最近林郑正为施政报告搜集意见,其中「港人首置上车盘」相信会成为瞩目的议题,推行细节相信会在十月施政报告中透露。

 

香港的房屋问题有两座大山,其一楼价高难负担,其二面积细,劏房问题严重,住宅供不应求。「港人首置上车盘」其中一项可能的突破,就是售价与市价脱鈎,改为根据市民负担能力而制订,如果政府目标是全港有一半人能够负担这样的「港人置上车盘」,而现在,全港入息中位数为15,000元,50%入息即是7,500元用作供楼,考虑利息上升的压力测试,计算利率应为5%,最高可供款额为140万元,假设银行愿意借款楼价90%,则政府的定价上限为155万元,政府一旦推出这样的上车盘楼价,立即解决了高楼价的问题。

但大家一定会问,单位数量有多少?笔者肯定买家大排长笼,会否像公屋排队一样,三年又三年,不知排到何年何月。这个问题,与大学宿舍的情况相似,永远是供不应求,租金固定,没有市场价格机制,唯有通过种种行政措施去分配,抽签,计分及排队等,形形色色,但宿位一千个就一千个,没有增加的话,问题仍然不会解决。

所以,量才是问题的核心,没有供应量增加的配合,要解决价钱高的大山,是不切实际的。所以林郑似乎也在放风,可否将私人住宅用地改为兴建公营房屋,公营、私营房屋的比例会否有革命性的改变,林郑第一次出访的地方就是星加坡,香港会否效法星加坡,而将公营比例大幅提高。果真如此,香港的中低阶层有公屋, 中产人士有政府提供的平价「首置上车盘」,私人市场集中供应豪宅。

香港私人发展商的上车盘,要面对政府的平价首置盘竞争,数量少的话,轮侯时间长,买家还可能按奈不住,宁愿付较高的楼价,尽快上车,但若果政府平价首置盘数量提升,买家真正选择多了,发展商同一幅土地,改建豪宅也是顺理成章。

所以,笔者一向认为香港的房屋问题,一直是供应量的问题,「新政策」会否带来革命性的改变,对上车盘的影响大为重要,大家要密切留意。

世纪21奇丰物业顾问行

主席及行政总裁 李峻铭