踏入2019年,香港房地产市道看似没从前那般炽热。15年来,楼价升了400%,相对现时的价格下滑,跌幅实在微不足道。纵然如此,仲量联行行政总裁曾焕平简洁地表示:「接近10年的地产牛市,看来要结束了。」

楼市下调

大多数人都在关注股票市场的调整,因其与楼市关係密切,升或跌皆影响物业市场;同时市场也关注楼价回调、利率上升,以及中美贸易谈判停滞不前等多个因素。

利率和香港银行同业拆息于10年来首次有机会上升至正增长,不过升幅会较慢,不会一夜间升2%,但升势最终会出现(其实在2018年底开始发生)。豪宅市场向来不太受利率影响,中小型住宅则对利率升跌较为敏感,预期逐步放缓。事实上,中小型市场由去年夏季和秋季已逐渐冷却,当时贸易战升温,股票市场更是颠簸不定。

莱坊和戴德梁行预计2019年会有10%的调整,而仲量联行预计为15%,但如果宏观经济维持不变,调整幅度可高达25%。据戴德梁行表示,成交量实际已开始下滑,11月份注册宗数少于3,000,是本港自2016年以来最差的一季。之前的跌幅是因为政策影响,但今次是因为全球不明朗因素、紧张的贸易关係及利率。未来数月,这些仍是主要的影响因素。戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示:「我们预期销售主要由一手物业、以及大幅调低售价的二手物业所带动,明年楼价有机会再跌10%,直至买家入市大幅折扣的二手楼才有望止跌。」

今年市道预期会放缓,但不至于跳崖式下跌。市场情绪转变快如股票升跌,许多个人及机构投资者的投资计划已充份考虑到利率和贸易战的因素,香港的经济基础没太大变化,就业率仍然高企。莱坊大中华区研究及谘询部主管纪言迅表示:「投资者情绪由股票市场带动,所以市场反应会较大;当意识到自己的财富缩减,自然推迟入市的决定。」有些地区可能受较大影响(沙田在11月份跌幅为20%),但很多时候是基于一至两宗交易及放盘人士盲目追随所致,落入自证预言的假象。纪言迅补充:「我们不是说(跌幅)在未来6个月内将有一成,整体而言,下滑速度缓慢,约为每个月1%。」

虽然中小型市场价格已开始下滑,但只属调整。现时楼市仍然是供不应求,市场正加快供应。然而,负担能力仍是挑战,仲量联行的曾焕平相信:「楼价开始下滑,政府应立即重新审视过去数年推出的辣招,如未能及时作出反应,不单会加剧楼价修正幅度,还可能会对本地经济产生严重后果。」曾焕平认为是时候取消或检讨额外印花税及双倍印花税,并提高按揭成数比率,额外印花税已证实是冷却二手市场的元凶(二手市场现有过百万个单位可供应),而且连累了有实际需要把物业出售的自住买家。

商业考量

随着写字楼市场供应紧缩,第一太平戴维斯预计继2018年的出色表现后,中环甲级写字楼租金未来会有2.5%的升幅,整体升幅达5%。同一道理,整体写字楼价格跌幅多达5%,但中环价格可望平稳。供不应求是部份原因,利率是另一个原因,还有中美贸易战及中国经济放缓等因素,对商厦市场的影响较住宅大。仲量联行预计,由于来自中国的需求减少(租户数量下降至30%,前一年有近50%),加上经济前景不明朗,资本价值将大幅下降10%。

仲量联行物业租务主管庞定勤(Ben Dickinson)表示:「2019年,由于中国经济放缓及中美贸易战前景未明,令本港经济出现不明朗因素,所以写字楼需求持续偏软。需求少令空置率有上升压力,亦令租金升幅放缓。不过目前空置率极低,将支持写字楼在明年有0-5%的租金升幅。」

但第一太平戴维斯研究及顾问谘询部主管盛世民(Simon Smith)认为贸易战不是主要障碍,他以G20峰会后各国关係改善为例表示:「我们认为贸易战的影响轻微,而且总有解决方法。纵使未能尽如人意,但看来他们可能准备达成某些协议。如果是这样,在明年之前,租务市场仍相对乐观。」

最后,零售业将于2018年取得温和增长后下调。零售业表现在过去五年是最好的,但人民币和本地消费者信心偏软抑制零售业进一步反弹,商场和街舖的租金亦将紧随大势回落。然而,工厂物业包括仓库和分层单位在2019年仍有一线曙光,第一太平戴维斯预计在2020年供应大增前,租金和价格可望有5%升幅。不管贸易战何去何从,香港仍是个贸易港。