2020上半年过去,一如所料,新冠肺炎仍是全球焦点,自2019年底爆發以来,疫情对股市、就业市场、旅游及学校考试造成打击,物业市场当然不能幸免,但未至于一沉不起。

2020年亚太区物业市况回顾与展望。

物业概况

自武汉于1月23日封城后,环球地产市场几近冰封,买卖成交应声下挫,即使亚太区表现已好过北美及欧洲市场,上半年整体环球市况仍然疲弱。莱坊研究指目前的环境有利于租客、买家以至个别能承受高风险及较有耐性的投资者(市场预期于2021年復甦)。悉尼、雅加达、上海及香港的写字楼市场目前对企业租客有利;新加坡、马尼拉、广州的住宅价格处于跌势;楼价高企的悉尼、香港、吉隆坡、曼谷及北京,价格逐步喘定。

亚太区市场气氛在5月前一直偏向审慎,儘管在中国多个地方、日本、台湾及南韩已放宽部分抗疫措施,發展商普遍选择推迟开售新盘,二手市场睇楼量疏落,但因中国復甦步伐较同区市场快,预期可带动亚太区整体投资气氛。上海三月份成交量较本年首两个月高出260%,深圳则高出262%。

危中有机

机会总是与危机并行,例如在沙士期间入市,曾被视为疯狂行为,十年过后,那些买家才是能笑到最后的一小撮人。香港高力国际指出酒店业在五个主要亚太地区(香港、新加坡、中国、日本、澳洲)均感受到震盪,其他行业则个别發展。高力数据显示,年中最具投资价值市场为新加坡、澳洲、香港,料三地本地生产总值可于2021年回復录得约4%增长,故资产有升值空间。值得留意的资产包括写字楼、酒店、生物医学相关物业及工厂,但住宅市场存在隐忧。

新加坡

在新加坡,在家工作的限制令压抑了购买需求,经济下行亦带来不少压力,减低了买家对住宅物业的入市意欲。澳洲楼市陷入胶着状态,收入增长受压,但澳元贬值提升了海外投资者入市意欲。在香港,传统豪宅市场成为投资客及换楼客的目标,租金及楼价跌至2017年以来新低,仲量联行数据显示,今年第二季豪宅楼价较去年第2季高位下跌8.6%,租金亦跌5.8%,主要是外籍租客减少所致。因应社会气氛、疫情持续、房屋津贴缩减及个人租楼比例增加,不少潜在租客转向其他房屋选项(如服务式住宅)。另一边厢,有业主转卖为租,亦令市场租盘增加,而随着更多新盘落成,租金有可能进一步受压。

香港仲量联行资本市场部高级董事Henry Mok表示:「豪宅市场表现越来越波动,而交投量取决于市场气氛,至于大众市场主要受供求影响,鑑于目前经济不稳定,可见豪宅市场所承受的价格及租金压力将较大。」

未来大赢家

据越南高力国际所指,胡志明市今年首季出口收益逾100亿美元,预期该国物业市场将受惠于今次疫情。

越南胡志明市

越南的抗疫表现迅速有效,透明度高,感染个案少于300宗,而且没有死亡个案,该国早于春季尾声放宽防疫措施,市民重投工作,当地政府向其他国家(美国、英国、意大利、西班牙等)捐赠当地生产的医疗仪器。随着国际贸易减少对单一供应链的依赖,意味着生产成本较具竞争力的越南逐渐受到跨国企业重视,而企业投向越南亦可减少承受中美贸易战的关税风险。高力预测市场将会出现新一轮工厂生产线迁移,而越南预期受到国际支持的情况下,经济增长将远高于东南亚各国,假如美国、日本及欧洲等大型企业大规模进驻,经济發展将更为乐观,对其日益开放及便利投资的物业市场有利好作用。

帝皇地产董事总经理陈卓明表示:「跨国公司迁往越南,大量本地及海外专才对当地优质物业有需求,获海外资金投资的商业区及有新铁路复盖的地区将会成为热门投资区域。」