理想城市集团企业估值部主管张圣典表示,将於下周五(十月二十四日)截标的大埔白石角科进路住宅用地(大埔市地段第213号),政府於3月地皮流标后相隔半年再招标,在卖地条款上无大更改的情况下,参考邻近地皮成交价,造价将呈平稳发展。本行对大埔住宅用地估值维持为约23.6亿元,平均每方呎楼面地价为3,300元。

张圣典指,虽然该大埔住宅用地於2014年3月招标时未能成功售出,但观乎近日政府土地的成交价,相信政府於接受发展商出价方面的取态将较具弹性,纵然发展商出价未必会特别进取,但地皮成功售出机会极大。其实地皮地理位置优越,前临大埔白石角海滨长廊,能享吐露港海景,对造价有一定程度支持。由於卖地章程容许本顶目与后方另一幅临海地可共用康乐及停车设施,於协同效应下相信发展商将有兴趣连下两城以扩展项目。不过本地皮后方的四幅住宅土地亦将放入卖地表求售,区内供应将大幅增加相信会影响发展商出价。而地皮形状呈梯型,发展商於楼宇布局方面或需费一番周章。加上根据卖地章程,中标发展商除需要就项目进行噪音及排污相关的环境评估外,亦需负责地盘邻近道路的修建工作及清理邻近地盘的废料,上述因素将反映於发展商出价上。而卖地章程中表示部份地皮将延迟至2015年年中交付一事上,相对於本项目发展年限为2021年年中,故此该条款对发展所造成的影响轻微。该项目地盘面积约204,516平方呎,指定作私人住宅用途,可建总楼面715,806万平方呎。参考於5月成交的相邻土地,张圣典预计基於上述原因,地皮估值将为约23.6亿元,每方呎楼面地价为3,300元。参考邻近项目,预期本项目落成后的实用呎价达13,000元。

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