香港人爱砖头早已人人皆知,此现象不只出现在一般的市民当中,连城中的知名艺人亦热爱参与置业投资。不过,当一个普通的香港市民为了数百万元的物业营营役役,努力上车的同时,有人却有办法节省数百万元的税项。上星期有消息指出,某知名艺人以「直系亲属转让」的方式来悭税,此方法聪明地利用了灰色地带,节省接近一半的税务,更可以无限次使用此方法悭税,让我们来拆解一下当中的操作。

 

会出现此悭税方法,主要源于政府实施的印花税条例中,没有堵塞其税务漏洞,引致条例中仍存在灰色地带。其灰色地带是指直系亲属之间的物业转让,即父母与子女、配偶、兄弟姊妹等关系下,在该物业交易时,无论新买家是否已持有物业,只须按照「第二标准」税率缴交税项予政府。想要使用此方法,首先真正买家需要寻找与自己为直系亲属的亲人,而且该人当时并没有持有任何物业,俗称「首置客」。当购入单位后,再以「直系亲属」的方式转让给当事人,即只须缴付印花税「第二标准」税率,无须缴付15%的从价印花税。

举例来说,秦太太打算购入多一个物业,并斥资让儿子成为买家。一个价值4,000万元的单位,以「印花税收费表的第二标准税率」来计算,先支付楼价的4.25%,即170万元的税项。成功购入后,再以直系亲属的形式转名至早已持有物业的妈妈。当中因为涉及交易,所以即使以同等价值转让,同样要支付「印花税收费表的第二标准税率」,同样是楼价的4.25%或170万元作税项。此举虽然合共仍要支付8.5%,即340万的印花税,但对比起由妈妈直接购入单位,要付15%印花税即600万元,则节省了260万元的税款。

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理论上,此举除了能达到悭税的效果,更大的好处是可以不断把物业转让至同一位直系亲属,兼且保留「首置客」的名额,一直以旧印花税购入物业,成功减低置业的成本。不过,针没两头利,这个方法也不是只有一面倒的好处,亦有几点需要留意。一、每一次的买卖交易均有其成本,例如律师费及其他杂费,要考虑节省的税务成本是否真的划算;二、如买卖时会向银行承造按揭,在未过罚息期的情况下转让,有可能要交回银行送出的现金回赠及支付罚息;三、如果转名后仍要向银行申请按揭贷款,需要重新审查及计算压力测试,建议先做好预算才实行;四、额外印花税(SSD)期限同样须重新计算,转名亦算是交易的一种,如不想愿支付额外印花税,就要36个月内不可出售物业。

经络按揭转介首席副总裁刘圆圆