鑑于香港与中国经济密不可分的关係,香港股市对不确定性资讯更加敏感。除贸易战的担忧外,英国脱欧的不明朗因素更导致恆生指数在2018年6月开始急剧下跌。地产市场的反应向来比股票市场济后,流动性的证券能即时反映市场情绪的变化,而地产市场则代表着更重要及长期的投资,后者通常会涉及更大的资金风险。因此,直到2018年8月,香港楼价格才正式开始下跌,而租金亦于11月跟随下跌。

然而,成交量才是地产市场的真实指标。本港楼宇买卖的成交量在2018年5月曾到达高位,但成交量每况愈下,12月的成交量(亦是地产市场的传统淡季)比5月下跌了65%。成交量乃楼价的重要指标,楼价倾向于需求量减低时才出现调整。

以上为贸易战对香港地产市场最明显的实际影响。鑑于香港的经济长期依赖金融投资及高度活跃的地产市场,本港地产市场受到市场情绪的影响,相比于环球市场更为明显。

贸易战的影响可不仅止于情绪,2018年9月OKAY.com开设的第三个办公室正准备得如火如荼之际,我们接到电讯供应商的通知,我们预订的电脑和电脑屏幕将要延迟出货。原因?无非是贸易战导致芯片短缺。(幸好我们找到了解决方案并未影响办公室的开张。)

贸易战对于香港经济的影响比许多人意识到的更为直接,正如从初始贸易战至市场低迷之间需时约6个月一样。最初或遥不可及之事 – 两个可能不会对其他经济体产生重大直接影响的巨头之间的权力游戏 – 对香港有着非常实际的影响。

地产投资者该有多担心?

地产市场在2019年全面復甦,楼价和成交量都已经回到去年高位。儘管贸易战仍然会出现一些戏剧性的争吵,但中美双方都希望长期保持经济稳定。 与美元的自然对冲亦令香港受惠。许多专家都认为长期的贸易战有机会令美元贬值,但货币市场的系统是非常複杂,反过来,这或有助于香港的贸易经济和地产市场。

我们已经看到每当中美谈判出现进展,或贸易战得到缓解时,市场情绪反弹的速度有多快。因此,我们可以预测,若贸易战问题最终得到全面解决,市场将重新关注并对地产回復信心,并视之为一项良好的长期投资。

正如笔者于过去的文章中指出,香港的前景长远仍然健康,而中国的经济正由出口主导转向消费主导,减少对美国的依赖。而香港整体的需求增长(以国内生产总值作为指标)仍然超过供应增长,令香港继续成为重要的金融中心。我们应该继续密切关注贸易战,当中美双方都感受到越来越大的本土压力,或能避免情况进一步升级。