当香港遭受疫情影响、失业率上升,各行各业生意大受打击之际,楼价应该大幅下跌才符合预期,但事实上,物业市场交投自农曆年过后,却一个月比一个月畅旺。无论成交量及成交价也在节节上升,当中以1,000万元以下的上车盘或首次换楼市场,尤其畅旺。

疫情过后,公屋私楼供不应求情况有增无减。图为黄竹坑站第一至三期项目。

物业需求在疫情下,一定有所影响,只是递减了的需求仍然远远超过供应量,令形势恶化!翻开报章,今天地产版的要闻是「一手空置税立法,恐本届难完成」。根据报导,至今年3月底数字,共有1万个一手空置单位。如果空置税通过,發展商要每年付5%楼价,非常可观,肯定对發展商产生压力,短期有助供应不足的问题。疫情加上社会运动,立法会停摆,法例虽然已经在2018年6月公佈,接近两年仍未完成立法。要赶在今年7月完成三读通过,否则法案就会自动失效。以后又要重新提交,重头再做,知又要拖至何年何月何日了。

另一项政府重点计划 – 土地共享计划,也在5月5日开始接受申请,希望提供诱因给發展商,令农地加快兴建公屋及私楼。可惜,至今仍未有任何申请递交,计划极可能得不到發展商响应。

至于重愿戏「明日大屿」,需要近万亿费用。在疫情下港府已动用近4千亿储备救市,是否有财力去推动明日大屿?相信又变成不可能的任务。留待下任特首处理,不了了之的机会极高。

再看看疫情下的私楼动工量,今年首季只有900伙,大幅下跌8成,可预见在未来2023年后,私楼落成量会大打折扣。

除了私楼外,居屋供应也远远追不上需求。刚刚公佈今年会开售4个屋苑,共近7,000单位。比计划中的9,100伙,欠了2,100伙。更重要这7,000伙也是远期楼花,预计在2023年中入伙。为了确保交数,利用「透支」未来的供应,可见形势险峻。

虽然疫情、国安法令物业市场蒙上一层阴影,但笔者还是鼓励有能力、有自住需要的朋友,还是及早上车为妙。香港仍会是一颗东方明珠,在供不应求的形势、全球放水、低息环境下,楼价仍是易升难跌!