受疫情及经济疲弱影响,本港最新失业率为6.2%,升至逾15年新高,但与此同时,本港楼价并没有如很多人预期般大跌,多个新盘销售表现理想,香港楼市是否已脱离了与本地实体经济的关係?环球房地产顾问莱坊發表报告,指按过去香港3个经济下行时期作参考,香港一般住宅楼价与失业率存在高度负关联性,约需一至两个月后反映,故预测今年本港整体楼价将下跌5%。

莱坊指失业率攀升将令今年楼价跌5%。

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莱坊指,其研究团队研究了本港失业率与楼价之间关联性,特别是在香港失业率快速攀升的时期,即亚洲金融危机(1998年至1999年)、SARS(2003年)及全球金融危机(2008年至2009年),结果表明在上述三个时期中,香港一般住宅楼价与失业率存在高度负关联性,这种负关联性可持续一到两个月,这意味着楼价很有可能在失业率迅速上升后的一到两个月内下跌。

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除了失业率对一般住宅会构成影响,莱坊亦指恒生指数是预测香港住宅楼价最相关的指标,指恒生指数的走势预示在三到六个月内的楼价变化,特别是一般住宅的价格。

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莱坊大中华区研究及谘询部副董事王兆麒表示,长远来看,我们认为恒生指数走势可预示约三至六个月香港住宅楼价变化的分析维持不变,惟中期而言失业率和楼价的高度关联性可能导致恒生指数与楼价的关联性出现结构性突变,特别是在失业率迅速上升情况下,它往往是香港一般住宅价格一到两个月内变化的主要指标;随着失业率上升,预测2020年香港一般住宅楼价将跌5%。

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相关研究亦發现,失业率与豪宅楼价的关联性较低,于在过去失业率上升的情况下,豪宅楼价相对保持稳定。差饷物业估价署早前公布,6月份本港私人住宅楼价指数按月升至386.1,升0.1%,创10个月高位,惟若与去年同期比则按年下跌1.9%,跌幅较5月份的3%进一步收窄,首6个月计亦上升了1.82%,但若果与去年5月份历史高位396.9点比较,楼价仍跌2.72%。

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