我所教的学生中不乏新手业主,好多连租客都未做过。由乜都唔识到管理几百万资产处理放租都有唔少挑战。月初我地组织毕业生举办同学会,分享放租、管理 、退租、续租等实例。为了令更多新手业主了解基本的要点,这裏特别辑录其中几个重要小贴士。

一.收楼装修「贵在实用」

只要不是自住物业,我都唔建议大家花大价钱来装修,坊间有一部分物业投资专家可能会分享如何「豪装精装提升租值楼价」,不过我会考虑好多新手业主收楼成交之后资金都会相对短缺,又要预一笔钱支付头几个月的按揭月供。其次,花多10万装靚d,租金是否可以提升$1000/月?要知道租客(尤其是精明的香港人)最紧要是抵租。即使搵到,计落10万装修,要几年先回到个装修本?

对住咁多届的新手业主,我都系咁讲,放租物业的首次装修费尽量控制在10万之内(前几年装超过5万我都觉得贵)(以250呎左右实用面积的细单位计),当然都视乎买返来的单位有几「残」。至于10万蚊以内需要装d咩?最基本最实用,搞好水同电(如果有煤气都要留意),包括水喉、电箱、电挚、厨厕地台防漏、天花防漏,尤其部分丢空过一段时间的旧楼单位,因为这些全部都是关乎租客安全的重要事宜,趁翻新时一次过整过,好过将来租客住住下发觉有问题再执漏。

另外花少少钱加多多分的部分,当属地板同灯具,坊间现时有好多好靚款的胶地板,灯具可以淘宝亦有好多款式选择,少少设计元素放在灯光及地板,结合粉饰一新的墙身,可以比到租客新净及新颖的感觉。

二.放租签约要「快而准」

通常新手业主开头都会好心急,急不可待想快快放租是好的,但我会建议个单位装修妥当之后再开放比租客睇。因为其实香港放租承租的节奏通常都好快,

租客最好是一见到单位就能够确认。如果单位仲装紧,一来师傅可能会延时完工,二来租客可能都会「十五十六」,会有少少浪费大家时间的感觉。而且初放广告的头两个星期最关键(放上网排名亦会较前、多人关注),所以为了避免之后气馁或心乱,挑准时机开个好头很重要。

正常的免租期为7-14日,这裏都可以一提,其实租客都唔应该提早太多睇楼(多数提前好多日就睇楼的都是新手租客),而业主就更唔使心急。反而当个单位装好咗,就要快手放比地产Agent同放上网,这裏我建议是尽量多地发散出去,因为香港地产铺太多,每个经纪都有自己的客;而放上网的另一个好处,是有机会找到直接租客,双方免除佣金。

当有租客约睇时,除了了解租客的身份、租住用途及职业等等,最先要问的,是起租日。如果是一两个月后先起租的,除非可offer的租金好高,否则不妨让对方等等再约睇,因为一个月内一般都能租出物业,而物业丢空一个月计落应收的租金及供款都损失唔少。

除了放盘要快、约睇跟进要快,如何找准租客亦很重要。最先是要判断目标客源,以及明确列出要求,尤其是要让地产Agent知道清楚,就能更快地作配对。之前试过有同学放租一个顶楼单位,电梯唔到要行一层,初头没有与别人说清,结果好几次无功而返,之后就主动和约睇的准租客事先说明。准确沟通是双向的,事先做足沟通,问清楚彼此想了解的问题,再约见,就事半功倍,成功率也会相应提高。

这裏再补充一些签约程序,一般租客「睇啱」后,会支付1个月租金的订金,签订临约,并议定租金、免租期、起租日等等条款。可能中间还需要业主准备一些事宜,例如搬走多余的家电、做些小修小补等。等免租期到时就正式交收锁匙,再签正式合约及支付一个月按金及一个月上期(预缴首月租金),做好水电转名。如果是免佣客,一般只签一份租约,但仍可能要分两次见面,另业主如收取现金须准备写收据或双方直接银行过数。最好现场能有第三者见证。

三.续租退租「合情合理」

关于这部分其实不难解决,但往往很多时候租客及业主都各有各的算盘。例如试过之前有好几位学生反映他们的租客都要求不再续租,但又想延迟多半个月、一星期,方便搬家或再找心仪单位。我之前也试过租楼,很理解租客希望时间可以更加灵活;但站在业主立场,一年约满双方就应决定是否续租,如果租客一再延迟,变相没有通知期给到业主,业主又如何安排放盘,寻找下一手准租客?对于这类情况,如非紧急状况,我认为双方都应遵守租约的时间。

另外关于偿还按金的部分,我非常认同业主需在退租收楼日当日就准备好租客的按金,现场如果检查过,租客完全交吉、做好清洁、无重大损坏的前提下,就应直接退还。因为租客亦等着支付下一个单位的按金。我也会建议业主在收楼前预先与租客沟通,需要对方交吉整个单位,如有家俬需要留低应如何处理,有无需要维修的部分等等。如收楼日才发现有问题,那就不能现场退还所有按金,双方须再协商,找专业人士评估价钱并扣除相应费用。这样的情况我想大家都不希望(因为业主亦会因为再维修失去预算,可能已安排下一手约睇但要取消等等),所以预早沟通是必须的。

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很多业主对于续租很容易掉以轻心。我建议大家做个尽责的业主,每一年约满时,其实业主都需要提醒租客约满,很多时遇到好租客我们都不愿意刻意加租,反而希望他们可以长住。但即使下一年决定不调整租金,业主也可以和租客沟通,最好当然是希望租客能够续签新的租约,毕竟因为如果生约期间的话,租客可以一个月前通知就搬走,业主也可以一个月前通知就加租,续约后双方都会觉得安稳很多。程序上,如果续约的话,一般都是自己准备一份租约或根据之前签订的租约版本,只须修改日期即可,可以尽量简单操作。

Lucy 老师

80后物业投资教练、企业家、专栏作家。2012 年开始物业投资之路,由零开始,3年投资12处物业,并开始分享投资知识及心法,创办全港独一无二以学生成绩为唯一目标的培训公司。现时在香港、马来西亚以及泰国教学,启发普通人通过物业投资发掘属于自己的无限潜能,追求自由人生。