Tenants' rights and regulations

由于楼价上扬及人口结构改变,本港出现越来越多转买为租的个案。住宅供应逐步增加,令二手市场涌现租盘。但在市场缺乏明确规则和法例保障下,租楼难免有风险。租赁指引毕竟是指引,相比之下,找到一位可靠的业主更令人安心,可惜的是好业主可遇不可求。听起来有点灰心,但只要你白纸黑字订立双方协议,也可得到应有保障。

每况愈下

在2011至2015年期间,Julian(化名)在坚尼地城一幢50多年历史的唐楼租了一个单位,当时业主有求必应,修好了住所内的损坏设施,对一些小改动也尽力处理。但每当租务市场有任何风吹草动,Julian都被要求签新租约,尽管有关租约是标准的两年期协议(设生死约期),而业主每次都提高租金。 Julian回忆说:「业主在没有任何解释下,每年与我订立新约,但我仍住了四年,主要是搬屋很麻烦。我觉得香港根本就没有两年租约这回事。」

但最具争议是Julian的业主这样做并没违法。根据差饷物业估价署:「于2004年7月9日或之后产生的租住权保障与租金事宜均不受任何法定管制。」这个陈述说明了业主没有违法,多少或令人感到不公或不安。虽然如此,但房地产书刊《Landed Hong Kong》作者Chris Dillon指出:「香港是法治之都,租务保障整体来说仍算不错,但尚有不少为人诟病的地方,如工厦房,租客经Airbnb出租单位等等。一般而言,香港法例对业主较有利。」

但事实上,不停转换租客会增加业主的开支,业主可能需要清洁单位、髹油和每年进行维修(做与不做由业主决定),因此业主都希望找个好租客。当租金上升,业主当然想跟随加租,这就是Julian遇到的情况。

香港的标准租约是两年期,文件需列明各项细节如按金、免租期、交收时间、续约事宜、家电用品等等,双方可于13个月后终止合约,即中断租期条款。许多租约是以政府发行的参考协议书写成。第一太平洋戴维斯住宅租赁部资深主管王丽文表示:「我们建议租客要加入中断租期条款,双方可协议。」有关条款不应附带任何条件。 「没附带条件的中断租期协议是十分直接的,不需任何原因。」但这亦解释了Julian进退失据的原因,因双方均有权行使协议。

Tenants' rights and regulations

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诉诸法律

虽然大部分业主都遵守合约,有些却不太理会。香港不像纽约州拥有由司法部门管理的综合法规(及租金管制);也不似德国设有租务法例,涵盖所需按金和业主的责任,以及收回物业及终止租约的程序;更没有如最近修改、进一步向租客权益倾斜的安大略省住宅租务法。香港大学社会法律资讯中心可为一般争拗提供建议,而差饷物业估价署的网站则详细列明业主及租客的责任,但却没有法定机构调解纷争,向物业代理监管局寻求协助只是一种误导,物业代理很多时充当调解员。

Dillon表示:「物业代理监管局是物业代理的公会。如果业主与租客有争拗,可以把个案提交到香港司法机构之一的土地审裁处。如果涉及金钱,而数目少于5万元,可提交小额钱债审裁处,两者程序较法院简单,因此当租客与企业业主有纷争,也不会处于下风。」大企业如新鸿基地产和华懋集团均有出租豪宅,尽管他们比起Julian的业主更不愿意空置单位,他们的通知期反而更具弹性。 「若遇到较复杂的情况,可交由地区法院和原讼法庭处理。」

租客在死约期间终止租约,需要缴付到期前余下的全数租金。如果租客迁出,王表示: 「如果在终止合约时并没其他人承租⋯⋯租客须继续缴付死约结束前的租金(首12个月)及两个月的代通知金,直至业主找到新租客为止。」只有业主违约,租客才免于负担有关款项。

但这种情况甚少发生。一位不愿透露姓名、在半山区工作的物业代理表示:「我从未见过有业主因出蛊惑而惹上麻烦,但同时也没听过很极端的个案,一般投诉都是按金退还不足、不愿意维修及清洁单位。」那么,在没有真正维护租客的法制下,该如何自保?该物业代理表示:「确保订立一份详细、严谨的租赁协议,把需要的条款写入协议,最好聘请律师代劳。」

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