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刘圆圆:「负资产」与「银主盘」的关系

大家最近若有留意地产新闻,都不难感觉到楼市正在降温,因为基本上每天都可以看到二手估价不足、成交额下跌、银主盘及负资产趋增的消息,而最近几个一手楼盘的销情亦未见以往般群情汹涌。楼市负面消息不绝于耳,最近笔者收到不少查询,问及在楼价下行的情况下,会否导致负资产及银主盘增加,现在试着与大家一起探讨。   首先,究竟何为负资产?什么是银主盘呢?简单来说,负资产即是未偿还的本金价值高于资产的市值。假设业主当时楼价500万,承造八成按揭,借贷额即是400万,两年后尚余贷款380万,但其后楼市下滑,楼价下跌三成至350万,那业主便「资不抵债」,成为负资产人士。而银主盘的意思是业主持续一段时间未有依时还款,而遭承按人循法律途径收回物业,将其拍卖或放售,以抵销按揭债务。 很多人亦会误以为,当楼市转弱时,便会出现很多负资产人士,继而银主盘个案将会攀升,其实两者没有必然的关系。即使成为负资产人士,只要你仍有工作,并且有能力供款,那物业就不会成为银主盘。事实上,1997年金融风暴,楼价曾一年间下跌五成,而当时即使负资产人士大增,大部份业主都选择咬紧牙关渡过,银主盘未见大幅上升。可惜其后不断有公司裁员、倒闭,失业率大增至8.8%,至2003年负资产人士曾一度超过十万宗,即每五个供楼人士便有一个属负资产,失业人士未能供款以致被债权人收回物业拍卖,令银主盘数量突破逾万个。 延伸閲读 - 刘圆圆︰填海的房策 受惠于近年楼价不断升值,加上息口持续低企,负资产自2017年首季起,一直保持零宗的个案。即使现时楼市转弱,去年有报导指出香港逾六成的业主已将物业供满,相信按揭贷款额尚余一半或以下的人士亦为数不少,因此即使短暂的楼价下跌亦难以影响此类人士。惟近年兴起选用发展商提供的高成数按揭,此类按揭瞄准准买家首期不足、市场刚性需求大、按揭计划不受金管局监管等利好条件,吸引不少一手买家选择此类型计划入市。不过,当业主按揭成数越高,楼价下跌时成为负资产的机会亦会越大。而选用这些高成数按揭计划的人士未必通过金管局要求的三厘压力测试,负担能力成疑,因此如遇上加息及楼价下跌两大不利因素时,供款压力随之增加,甚至有可能供不起而成为银主盘。 笔者预料,未来半年楼价仍会处于横行状态,若经济不明朗因素加剧,有可能率先影响部份承造高成数按揭的买家,令未来负资产及银主盘数量增加。 经络按揭转介首席副总裁刘圆圆

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    大家最近若有留意地产新闻,都不难感觉到楼市正在降温,因为基本上每天都可以看到二手估价不足、成交额下跌、银主盘及负资产趋增的消息,而最近几个一手楼盘的销情亦未见以往般群情汹涌。楼市负面消息不绝于耳,最近笔者收到不少查询,问及在楼价下行的情况下,会否导致负资产及银主盘增加,现在试着与大家一起探讨。   首先,究竟何为负资产?什么是银主盘呢?简单来说,负资产即是未偿还的本金价值高于资产的市值。假设业主当时楼价500万,承造八成按揭,借贷额即是400万,两年后尚余贷款380万,但其后楼市下滑,楼价下跌三成至350万,那业主便「资不抵债」,成为负资产人士。而银主盘的意思是业主持续一段时间未有依时还款,而遭承按人循法律途径收回物业,将其拍卖或放售,以抵销按揭债务。 很多人亦会误以为,当楼市转弱时,便会出现很多负资产人士,继而银主盘个案将会攀升,其实两者没有必然的关系。即使成为负资产人士,只要你仍有工作,并且有能力供款,那物业就不会成为银主盘。事实上,1997年金融风暴,楼价曾一年间下跌五成,而当时即使负资产人士大增,大部份业主都选择咬紧牙关渡过,银主盘未见大幅上升。可惜其后不断有公司裁员、倒闭,失业率大增至8.8%,至2003年负资产人士曾一度超过十万宗,即每五个供楼人士便有一个属负资产,失业人士未能供款以致被债权人收回物业拍卖,令银主盘数量突破逾万个。 延伸閲读 - 刘圆圆︰填海的房策 受惠于近年楼价不断升值,加上息口持续低企,负资产自2017年首季起,一直保持零宗的个案。即使现时楼市转弱,去年有报导指出香港逾六成的业主已将物业供满,相信按揭贷款额尚余一半或以下的人士亦为数不少,因此即使短暂的楼价下跌亦难以影响此类人士。惟近年兴起选用发展商提供的高成数按揭,此类按揭瞄准准买家首期不足、市场刚性需求大、按揭计划不受金管局监管等利好条件,吸引不少一手买家选择此类型计划入市。不过,当业主按揭成数越高,楼价下跌时成为负资产的机会亦会越大。而选用这些高成数按揭计划的人士未必通过金管局要求的三厘压力测试,负担能力成疑,因此如遇上加息及楼价下跌两大不利因素时,供款压力随之增加,甚至有可能供不起而成为银主盘。 笔者预料,未来半年楼价仍会处于横行状态,若经济不明朗因素加剧,有可能率先影响部份承造高成数按揭的买家,令未来负资产及银主盘数量增加。 经络按揭转介首席副总裁刘圆圆
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    按揭,就是为大部份未能一次过清付楼价的买家提供货款,协助买家置业。置业人士可自行或透过中介公司如地产代理向银行申请按揭贷款。贷款通常摊分20至30年期归还。当银行对物业作出估价后,买家便可申请按揭贷款。不同银行会提供不同按揭条款,包括按揭金额、利率、按揭年期及还款方法等。买家最好向多间银行查询,以便选择最适合自己的按揭计划。 一般来说,银行可为买家承造七成按揭,400万以下物业,条件适合的话可造九成按揭,而买家亦可选择将物业抵押予第三者如发展商做第二按揭,不过息率一般会较高。另由政府成立的香港按揭证券有限公司亦推出按揭保险计划,提供高达楼价95%的按揭贷款。 「按保」与「二按」 有时候,单是「一按」未必够钱让买家买入物业,所以市场上就出现了「按保」及「二按」。「按保」是官方产物,主要由香港按揭证券有限公司作为担保,减低银行为置业人士提供七成以上至九成按揭贷款之风险,置业人士需要缴交按保费,而按保费可一并向贷款银行借取,并与每月的供款一同偿还,更可享现时市场上最优惠的按揭计划。 至于「二按」与「一按」则被视为两笔贷款,当中「二按」的息率普遍较高,现时发展商会自行「二按」,让买家较易上车,坊间亦有些财务公司亦提供二按,不过可能要拿些抵押。虽然有些新盘以首两年超低息二按作招徕,实际按息2.5厘,不过第三年起的按息,可以高达6厘以上,与「一按」息率差距甚远,而且二按手续费较按保费为高,买家申请「二按」贷款前宜先评估个人的还款能力。
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    蚀让并不代表超值扺买,而噼价也不表示业主必定吃亏。
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    美国联邦储备局(美联储)于本港9月27日凌晨时份结束一连两日的议息会议,及后正式宣布再次加息1/4厘,此乃美联储自2015年12月开始,第八次加息1/4厘,合共已加息两厘。而本港的加息情况,亦是全香港市民最关注的议题,一如市场所预期,本港银行亦于同日宣布调升最优惠利率(P),并由龙头银行汇丰牵头,加息0.125厘,即1/8厘,其后各大小银行亦相继调升P,分别加息0.125厘或0.25厘,为香港的按揭史上揭开新的一页。   纵然加息周期经已落实展开,不过其加息力度却令人感到意外,由于香港息口已落后美息两厘,但今次香港银行普遍只加息1/8厘,因此市场认为是次加息作用不大,甚至有人认为对楼市的不明朗因素已消失,并将加息对楼市的影响由负面转为正面。至于为何银行只加息1/8厘?笔者认为,银行受到内外因素影响。 内在方面,虽然八月初银行已调升新造按揭息率10至20点子,实际息率至2.25厘至2.35厘,及增加定期存款利率,反映银行资金已较以往紧张,特别是中小型银行的银根较少,边际利润极微,加息实际上对银行有着正面的帮助。但即使银行资金成本趋紧,由于按揭业务的借贷额较大,在楼市畅旺的情况下坏帐率偏少,银行仍十分重视按揭业务,因此银行希望以最低的按揭息率吸引买家选择承造按揭,以保持市场份额及竞争力。 而外来原因,自港滙多次触及弱方兑换保证,金管局连番入市,令银行体系结余由年初的近1,800亿港元降至现时低于800亿港元水平,减幅已达五成半。若今次香港仍不跟随美国加息,会导致港美息差再度扩阔,套息交易有可能急速加剧,令金管局再度出手接钱,届时银行体系结余有可能进一步下降至500亿以下水平。相信银行亦受到某程度的压力,必须尽快调整最优惠利率(P),才能使香港利率更趋正常化。 延伸閲读:刘圆圆 - 购入相连单位注意事项 是次银行象征式加息0.125厘,以每100万贷款额计算,供款年期30年,加息后的每月供款只增加约$65,相信对业主的影响可谓相当轻微,亦即时减弱了市场对加息的恐慌。 展望香港未来的加息步伐,基本上香港已备充足条件展开加息周期,但笔者预期未来加息幅度仍相对温和,预料今年底香港的实际息率将徘徊于2.5厘左右。至于明年,则要视乎全球有否重大的政经因素影响,如无特别情况,香港仍很大机仍会跟随美国的加息步伐,至明年底时实际息率将有机会达到3厘左右。 经络按揭转介首席副总裁刘圆圆
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    BVI,英文全称为「British Virgin Islands」,中文名字是英属维尔京群岛。而BVI公司,是全球最受欢迎的离岸公司之一,在香港亦有不少投资人士选择在该地开设公司,亦衍生出以此类型公司投资或持有本地物业的情况。不过,作为境外注册的BVI公司隐密性十分高,公司的各种资料完全不公开,即是银行不容易获取相关资讯,对银行来说风险较高。因此,无论是开户还是进行按揭,银行向来较为审慎,除了所需时间较长外,也有不少被拒于门外的情况,令不少BVI公司持有人感到苦恼。   事实上,市面上有不少银行仍然会为这类情况提供物业按揭。最近有位外籍人士,持有香港身份证,以BVI公司的名义购入一个舖位,找了很多间银行都没有一间愿意为其承造按揭。来到我们公司时,距成交期只剩一个多月的时间。幸好,当月14日找我们,结果只需两日后已有银行表示愿意受理,翌月初已收到款项。当然,并不是每一次都能够以短时间成功完成按揭手续,但只要留意以下几点,找到合适的银行或财务机构,同样可以顺利放款。  一、银行及银行职员 不同银行对BVI公司的取态均有所不同,同样,不是每一个银行职员都熟识如何处理及操作有关按揭或开户,所以找到一间对的银行及资深的银行职员尤其重要。 二、申请人背景及物业条件 跟一般的按揭情况一样,申请人的财务状况及物业的状态均会影响其按揭成数及年期。但值得留意的是,如以BVI公司申请按揭,银行对申请人的国籍亦会有所顾虑,始终BVI公司是海外注册公司,追查资金流向或公司资料难度较大,如果申请人同时持有高风险国家的国籍,例如一些发展中国家,银行或会担心按揭所贷得的资金用途及去向,因此被拒绝的机会大大增加。 延伸閲读:刘圆圆 - 购入相连单位注意事项 三、充足时间 时间性也是十分重要的一环,对于BVI公司,银行对其审查严格,开户口及批核时间较长,通常要接近3-4个月。因此要预留较长的成交期,否则有可能最后要挞订离场。 四、预留足够现金 最后亦是最重要的一点,以BVI公司名义购买物业并承造按揭,比一般香港注册的空壳公司或营运公司严格不少,过去亦有不少情况是来不及完成按揭,因此,最好预留足够现金,以免最后影响成交。 经络按揭转介首席副总裁刘圆圆
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    香港刚刚经历了超强台风的吹袭,风暴过后香港满目疮痍,相信大家的通讯群组内,均流传不少受灾后的相片及影片,除了多处塌树、交通大瘫痪之外,不少人的安乐窝亦受到不同程度的摧毁。有些人的家被水淹盖,有些人窗户漏水,甚至玻璃爆裂,究竟遇到这种「特殊」情况,家居保险是否能完全保障业主的损失?以下是「自救五贴士」助你更容易取得索偿:   一、 家居保险≠楼宇结构险(火险) 部份银行在承造按揭贷款的时候会以送「火险」作招徕,但十个业主,九个都未必知道,其实火险是保障楼宇结构的,包括未经自行改动的墙身、地板、天花、门窗等。虽然叫火险,但其实由水、台风造成的损害亦能受保。相反,家居保险则保障家中财产,如家俬、电器、金银珠宝、已改动的墙身、地板等,当发生火警、水浸、爆炸或盗窃等事故时可获得保障。 二、 宜保留电器单据 如家中水浸令电器、家俬损坏,一般保险公司在处理家居保险的索偿时需要当事人提供有关证明文件,如受损物件的发票、保养书等,及保留已损坏物品或显示物品损毁程度的照片,而雪柜因水浸或停电而导致食品变坏亦可受保。不过,部份保险公司或不包因停电而引致的电器损坏。 三、 引致他人受伤怎么办? 家中少不免有家居意外,家居保险除了保障业主及其家人外,如家中佣人受伤,爆水管、火灾影响波及邻居,甚至花盆跌下弄伤路人,大部份家居保险亦包含第三者保险以保障自己。另外,如外墙石屎、单位玻璃窗倒下,则关乎火险,现时法例规定法团及管理公司必须为大厦或屋苑购买火险,但业主要留意若赔偿金额高于投保额,业主或须摊分费用。 四、 因台风的额外开支亦可保 如风暴过后,家中变得充满危险,例如玻璃全碎、有漏电问题等,由于暂不适宜居住,业主及家人有可能需要暂住酒店,所产生的额外费用亦可获得赔偿。 五、 留意保险计划的条款细节 大家在选择合适的保险计划,要清楚每种计划的受保范围、不受保事项、索偿程序等。大部份保险公司均设有最高赔偿金额、自负额及其他条款,精明比较各个保险计划的利弊,为自己的安乐窝筑起最全面的保障。
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    很多人都说我是楼市大好友,因为我往往在楼市谷底回升前都会撰文发「预喜」叫人掌握入市时机,人们印象深刻所以才叫我为大好友,但其实每次楼市调节前,我一样也有发「预警」的,之前是2015年8月我卖出两个物业的时候,友报与我做了一个人物专访,当时我就表示楼市是时候调整一点,而今年3月我亦在楼价升得最急的时候发出了预警,并撰文「楼价随时可跌一成!」   在6月15日空置税正在酝酿未宣布前,人人也不看好空置税的情形之下,我亦撰文「空置税是楼市调整的契机」,到了今日,二手市场已有了充分的减价气势了,而二手放盘量更在两个月前开始增加中,近期400万以下的放盘都有增加了,这是一个调节的趋势,而一手楼花亦显然面对了压力,多了盘推出发售,优惠按揭计划也开始增加,显然楼市减价已成定局,问题是跌几耐!是真跌还是假跌!楼价会否拾级而下及现在是否入市时机! 我认为一手楼市场及被一手楼花的短期庞大供应所影响的二手板块,在出年年尾之前是难免调节的,问题是不被新供应量影响的居屋和私楼600万以下三房及500万以下的两房会否长期调节,我仍然认为11月之后,这些最基础的购买力会回归市场令各失地收复!我认为今次跌势最短3个月,即使国际形势太差,楼市受到影响亦不可能有超过9个月的调整期,所以起码在这上车市场的楼价是一个真正的「龙市二期」,只是升势中的调节阶段,无论跌几多,跌几久,我希望想买楼的人要明白两点,(一)要记着愈多刚性需求等楼价跌,就愈多人去租楼支持租金的价格!将租金红利送给有资产的人!(二)愈多人不买楼,就愈少人去借钱,于是在资金泛滥的情形之下,「低息红利」就会送给其他买楼的人!这个就是客观的现实!这结构不变,社会利益都是倾斜分配给有资产者,而不买的人最终都是一个输家。
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    最近有一位商人因为中美贸易战影响而陷入财困,今年来低市价售出多项物业套现,据传媒报导套现的资金全用于挽救生意,部份物业据称过往曾多次抵押给财务公司借钱周转。   聪明的读者可能会问:商人的名下的物业理论上应该跟用有限公司经营的生意隔开才对,有限公司有事便可以「Let it go」,何以会「火烧连横船」,公司生意祸及私人投资? 我估计的原因是大部份银行自欧债危机以后,都十分抗拒做无抵押的工商贷款,经常以较低利息鼓励老板以个人名义担保贷款以及拿物业出来抵押,这样做银行的风险当然可以降低,但老板的营商风险便大大增加,生意周转不灵便有机会损失自己宝贵的资产。 延伸閲读:黎家良 - 按揭两年后必做的转按加按 我建议各位有意创业或者已经有一盘生意的读者,一定要居安思危,在考虑生意杠杆的同时,应及早透过家人/信托建立好一道坚固的『防火墙』,将营商风险及个人资产彻底分开,以免因生意失败而赔上自己及家人的宝贵财产。 黎家良 个人网站:www.desmondlai.com电邮:cfp@desmondlai.comFb: https://www.facebook.com/desmondlaihk/
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    黎家良分享储蓄与购买海外楼心得。
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    有楼花推出声称以平过市价10%发售,无论大家是否认同也好,已经给了一个讯息市场,就是「和二手斗平」!显然市场已经作出了改变,之前很多人对政府推出空置税是嗤之以鼻,但是其实空置税的本质就是「向楼花施辣招」,而且是为积聚了大量的供应量下了出售的底线!   太多人以为一手楼积聚供应只是9千个空置单位,但是实际上现在正兴建中的楼花有81,000个,其中只有17,000个是卖出了的,再加上原本9,000个起好的空置单位,我们总共有73,000个,73,000个在近年的销售速度要3、4年才可消化到,还有起码23,000个卖了但未起楼的晒太阳地,很明显短期的供应量已经太多,所谓供应不足其实只是欠缺中长期的供应量,人们对短期供应过多的私楼严重低估风险,反而对供应并无大改善的居屋却反应过敏,虽然大量群众被政府增加居屋的「彩池」所吸引,但是我认为市场的消费者是精明的,「等居屋」的「中奖」机会不大,纵使楼花辣招能令私楼价格停顿甚至微调也好,市场买卖成交大减,刚需一样会去了租楼,租盘自然会在租务成交后减少,之后租金便上升,增加了「等居屋」人士的风险和成本! 未来数以十万计的买家中是不断有人苏醒的,只要这些苏醒的人多过二手的放盘量,其实价格应该是上升才对,除非政府再出手,居屋反而最后会上升,但我想强调,以上我评估的市况实际上不是一个楼价回复调整的势态,实际上,如果以上情况真的如我所料发生,也只是调节了上升轨道过多的部分,在下半年出现的我相信是居屋及上车盘继续上升,而楼花或者楼花推出影响的板块则价格会下跌,结果令到置业的阶梯,阶级与阶级之间距离缩短减窄,而不是以前二手私楼及一手私楼出现大幅的价格距离! 市场不单多变,更在矛盾及扭曲中成长,笔者尽力分析及分享,希望可以给到读者有价値的参考!