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更多投资理财文章

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    投资理财

    我有一位前银行客户是一位亿万富翁,虽家住豪宅,大量物业收租,但日常生活跟普通市民一样:午餐在茶餐厅吃个普通碟头饭,出行使用的是『BMW』,即是Bus(巴士)、MTR(地铁)以及Walk(走路),在团费最便宜的淡季才参加旅行团出游。
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    笔者七月份去了中亚的哈萨克及乌兹别克旅游观光。选择这个冷门地点是因这处正是习近平所倡议的「一带一路」、古代「丝绸之路」的重镇。当今发展如何,令笔者产生好奇!想亲身体验一下。
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    最近社会形势混乱,有钱但未上车的人目前有很多选项:离港。移民去其他国家,拿着手中的钱慢慢花 移民去『广东省大湾区』(因为香港都是大湾区一部份)去创业杀出血路。
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    若只从供求因素考虑,在低息环境下,香港的楼价很难大跌。但遇上政治问题引发移民潮,又会否令稳如泰山的香港物业市场带来冲击?
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    五月初美国总统特朗普突然要对中国2,000亿的货品立即加徵关税。
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    REA集团旗下squarefoot.com.hk所做的「2019上半年香港房地产前景问卷调查」发现,普遍受访者平均预期于44.1岁才能成功置业,足足较2018下半年调查老了逾6年!
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    最近中美贸易的争拗,令市场情绪波动,时好时坏,令不少投资者如跌入万丈迷雾。特朗普的一举一动,一个留言也许牵动你的情绪。无论你如何分析,相信亦是徒然。
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    大家最近若有留意地产新闻,都不难感觉到楼市正在降温,因为基本上每天都可以看到二手估价不足、成交额下跌、银主盘及负资产趋增的消息,而最近几个一手楼盘的销情亦未见以往般群情汹涌。楼市负面消息不绝于耳,最近笔者收到不少查询,问及在楼价下行的情况下,会否导致负资产及银主盘增加,现在试着与大家一起探讨。   首先,究竟何为负资产?什么是银主盘呢?简单来说,负资产即是未偿还的本金价值高于资产的市值。假设业主当时楼价500万,承造八成按揭,借贷额即是400万,两年后尚余贷款380万,但其后楼市下滑,楼价下跌三成至350万,那业主便「资不抵债」,成为负资产人士。而银主盘的意思是业主持续一段时间未有依时还款,而遭承按人循法律途径收回物业,将其拍卖或放售,以抵销按揭债务。 很多人亦会误以为,当楼市转弱时,便会出现很多负资产人士,继而银主盘个案将会攀升,其实两者没有必然的关系。即使成为负资产人士,只要你仍有工作,并且有能力供款,那物业就不会成为银主盘。事实上,1997年金融风暴,楼价曾一年间下跌五成,而当时即使负资产人士大增,大部份业主都选择咬紧牙关渡过,银主盘未见大幅上升。可惜其后不断有公司裁员、倒闭,失业率大增至8.8%,至2003年负资产人士曾一度超过十万宗,即每五个供楼人士便有一个属负资产,失业人士未能供款以致被债权人收回物业拍卖,令银主盘数量突破逾万个。 延伸閲读 - 刘圆圆︰填海的房策 受惠于近年楼价不断升值,加上息口持续低企,负资产自2017年首季起,一直保持零宗的个案。即使现时楼市转弱,去年有报导指出香港逾六成的业主已将物业供满,相信按揭贷款额尚余一半或以下的人士亦为数不少,因此即使短暂的楼价下跌亦难以影响此类人士。惟近年兴起选用发展商提供的高成数按揭,此类按揭瞄准准买家首期不足、市场刚性需求大、按揭计划不受金管局监管等利好条件,吸引不少一手买家选择此类型计划入市。不过,当业主按揭成数越高,楼价下跌时成为负资产的机会亦会越大。而选用这些高成数按揭计划的人士未必通过金管局要求的三厘压力测试,负担能力成疑,因此如遇上加息及楼价下跌两大不利因素时,供款压力随之增加,甚至有可能供不起而成为银主盘。 笔者预料,未来半年楼价仍会处于横行状态,若经济不明朗因素加剧,有可能率先影响部份承造高成数按揭的买家,令未来负资产及银主盘数量增加。 经络按揭转介首席副总裁刘圆圆
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    按揭,就是为大部份未能一次过清付楼价的买家提供货款,协助买家置业。置业人士可自行或透过中介公司如地产代理向银行申请按揭贷款。贷款通常摊分20至30年期归还。当银行对物业作出估价后,买家便可申请按揭贷款。不同银行会提供不同按揭条款,包括按揭金额、利率、按揭年期及还款方法等。买家最好向多间银行查询,以便选择最适合自己的按揭计划。 一般来说,银行可为买家承造七成按揭,400万以下物业,条件适合的话可造九成按揭,而买家亦可选择将物业抵押予第三者如发展商做第二按揭,不过息率一般会较高。另由政府成立的香港按揭证券有限公司亦推出按揭保险计划,提供高达楼价95%的按揭贷款。 「按保」与「二按」 有时候,单是「一按」未必够钱让买家买入物业,所以市场上就出现了「按保」及「二按」。「按保」是官方产物,主要由香港按揭证券有限公司作为担保,减低银行为置业人士提供七成以上至九成按揭贷款之风险,置业人士需要缴交按保费,而按保费可一并向贷款银行借取,并与每月的供款一同偿还,更可享现时市场上最优惠的按揭计划。 至于「二按」与「一按」则被视为两笔贷款,当中「二按」的息率普遍较高,现时发展商会自行「二按」,让买家较易上车,坊间亦有些财务公司亦提供二按,不过可能要拿些抵押。虽然有些新盘以首两年超低息二按作招徕,实际按息2.5厘,不过第三年起的按息,可以高达6厘以上,与「一按」息率差距甚远,而且二按手续费较按保费为高,买家申请「二按」贷款前宜先评估个人的还款能力。
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    蚀让并不代表超值扺买,而噼价也不表示业主必定吃亏。