不同投资者有各自的投资观点,角度及喜好。以投资日本物业为例,除了不同种类的住宅或办公室大楼外,JP Housing也不时收到各种不同的物业查询。例如商务酒店,温泉旅馆,老人院,停车场,土地,语言学校,情侣酒店等,都曾为客户提供过情报。印象最深一次,是一位客人欲购入日本一个小海岛,供他经营渔农业生意。

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说回不同类型的住宅物业之比较,简述如下:

a. 独立屋 vs 多层式公寓
香港客户主要投资多层式公寓,购入独立屋的客户以自用为主。但过去半年因兴起airbnb,也有部份客户购入独立屋作经营民宿之用。於东京都,一般多层式公寓的回报率会较独立屋高。以单身公寓为例,租金回报可达8%左右,扣除管理费及税金等费用,仍可有5-6%租金回报。如独立屋的话,一般只有5%左右,扣除管理费及税金后便更低。如要出售的话,一般多层式公寓会较独立屋容易。日本单身人士一般购入或租住多层式公寓,当组织家庭时才考虑购入独立屋。随住结婚人口比例在逐步减少,独立屋的需求亦可能持续下降。

b. 一手楼 vs 二手楼
以租金回报来说,二手楼一般会较一手楼高2至5%左右。日本一手楼购入后的头十年,会有约两成的折旧率。十年后的拆旧率则并不太明显。但租金方面,一手楼跟十多年楼龄的二手楼却没大差别。故造成租金回报率的差异。
日本物业的平均寿命也有60-70年左右,而且每栋物业一般都有定期翻新的计划,加上日本人爱清洁的民族性,一般即使30-40年楼龄的物业,外观看上去仍相当整洁良好。故即使30年楼龄的物业,一般亦不必担心难以出售。

c. 分租公寓 vs Share House
单以租金回报率来计算,Share House会比起分租公寓高一些。只是,如果要经营Share House的话,亦可能要聘请人手去营运;而不同租客共用厨房,浴室等亦有机会产生矛盾需要去处理解决。成本和风险上可能会较高。另外,租用Share House的租客较多为学生或收入较低人士,租客质素亦是考虑因素之一。

如要比较出售难易度的话,便视乎买家较重视稳定租金收入或是较高租金回报。日本投资者以保守型较多,故分租公寓原则上应该较Share House容易出售。当然,如果Share House能证明营运状况良好,自然亦有一定的吸引力。

张大同 JP HOUSING 日本不动产有限公司 首席分析
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