上回讲到有城中知名艺人以「直系亲属转让」的方式悭税,成功节省数百万元的税项,相等于一个上车盘的价值。其实除了使用这个方法,仍有其他投资方法轻松避开政府的「辣招」,就是投资车位和商厦了。

 

在楼市持续畅旺的情况下,所有物业的价值都水涨船高,包括一些非住宅物业如车位及工商舖等。近期不乏一些车位破顶成交的新闻,如沙田一屋苑的双号车位以125万元破顶承接,比旧纪录高出接近两成。而根据土地注册署资料显示,四月整体工商舖买卖注册量共录得943宗,按月升23.1%,为2013年3月后次高水平。投资车位及商厦,按揭成数虽然较住宅市场为低,但是没有政府「辣招」的阻挠,成为不少已置业人士的另类投资良法。

购买车位或工商物业,不论物业的价值,最多只能承造四成按揭,如申请人当刻有就其他按揭物业作出借贷或担保,按揭成数更要下调一成。相比起住宅物业,置业者或需要预备更充足的首期。不过,对于已有物业在手的人士来说,无论再投资多少个车位或工商物业单位,均可豁免缴交15%的从价印花税,只须依照第一标准税率缴交从价印花税(AVD)。另一个好处是,投资车位或工商物业不受时间所限,即使三年内出售物业,亦不需要缴付额外印花税(SSD),因此相比于投资住宅物业,投资车位或工商物业更见弹性,最近就有一位业主持有长沙湾屋苑的一个车位逾半年后售出,帐面速赚约43.8万元。另外,境外人士、本地及海外注册公司购买车位或工商物业亦不需缴付15%的买家印花税(BSD),大大节省置业开支。

如要投资车位或工商物业,有数点需要注意:一、既然属于投资,必须要考虑其回报及升值潜力,包括该区质素、供应及需求的比例、将来发展潜力等;二、按揭利率与住宅物业有所分别,车位一般只能承造P按(即2.15厘),供款年期最长只有15年,而工商物业的按揭利率很视乎物业质素,实际息率约介乎2.15%至2.8%之间,供款年期最长可达到30年,但要注意某些工厦楼龄较旧亦会影响其供款年期;三、注意大厦公契限制,某些车位设有限制,只可以售予或租予该大厦业主,变相需求变得狭窄,而工商物业则要小心有否违规改变土地用途、违反消防条例等;四、转手及估价问题,车位或工商物业买卖的流动性始终不及住宅,要考虑承接力的问题,另外由于流通率较低,而且质素可能较参差,估价不足的问题时有发生,投资者应多加留意。

经络按揭转介首席副总裁刘圆圆