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  • 买房指南

    物業買賣印花稅:只適用於香港永久性居民購買住宅物業,在簽署「買賣協議」時並沒有擁有其他香港住宅物業,即首次置業的香港永久居民。政府在現有的從價印花稅之上,引入一項在物業轉售時適用的「額外印花稅」(SSD),在購入後36個月或以內轉售的任何價值的住宅物業;並向有關交易應繳的「額外印花稅」按不同的物業持有期分為三級逆進稅率
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    乡村丁屋需要处理的问题多、陷阱也多,但其独特性在市场上也有一定的吸引力。
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    近期楼市不时传出减价成交个案,当中较多为上车盘物业,而笔者在早前的文章曾预期过上车盘在楼市回软之际,跌幅会较其他类型物业为多,原因是该类别的买家多数是首置人士,资金实力相对较弱;同时,过去几年在「上车靠父干」现象的推动下,使到上车盘的价格持续水涨船高,升幅完全跑赢大市,在楼市被冲击之下,上车盘的楼价自然被受压力。   笔者相信现时市况只属牛市的调整期,并不是步入熊市阶段。主要是基于几个因素,包括目前大部份业主的实力今非昔比,有近七成业主已供满楼,即使有借贷的业主其承担贷款比率也不足五成;目前香港失业率处于低水平,经济环境仍然不错;过往楼价大幅下跌其中的一个主因是炒家抛售物业而引发出骨牌效应,将楼价不断推低,但现时炒家已经在楼市绝迹,明显没有类近情况出现。 最近有些传媒在报导二手物业成交时,将部份近期成交的劣质单位的楼价,与较早前成交的优质单位作比较,这样对比出来的结果跌幅自然较大。而笔者并非否认目前的跌市情况,但事实,上车盘到目前为止,所累积的跌幅仍然有限,笔者希望以实况去分析目前的市场环境,避免部份打算入市的买家有过分的期望,最终变成失望。 再者尽管在楼价下跌一至两成时,有部份采用发展商提供的高成数按揭,或选择按揭保险的高成数贷款的上车盘业主有机会变成负资产,但他们以自住为主,并非炒卖,在供款没有困难的情况下,负资产只是短暂的一个名称,当市况好转,楼价重回升轨时,就会柳暗花明。 利嘉阁地产总裁廖伟强
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    业主在寻找银行承造按揭时,大多都知道按揭人须依照金管局所订立的规则,寻找合适的银行或财务机构承造按揭。除了现有的规范外,业主亦可弹性的根据自身需要调整其按揭计划的条件,例如使用哪一间银行、按揭成数、供款年期等等,惟必须通过金管局的三厘压力测试,证明收入足以应付供款,目的为尽量减少不良贷款的出现。   现时,大部份业主都会选择锁定其贷款年期,例如25年、30年等。换句话说,如香港加息,业主的每月供款将会增加,但只要业主在供款期内没有更改按揭计划,其贷款年期将不会改变。其实,市面上除了有锁定贷款年期的按揭计划外,还有锁定供款的按揭计划。与锁定贷款年期相反,如遇上香港加息或减息,业主的每月供款将维持不变,不过变相年期将会拉长或缩短。 选用此类的定额供款,能让每月供楼开支固定,无惧未来加息的风险,对业主来说较有预算,而稳定供款亦适合供款能力较弱的人。不过如选用定额供款,要注意一开始便不能选用30年,否则如遇加息就会超出金管局30年供款的限制。不过,现时选用定额供款的贷款人已几近绝迹,原因有三:(一)由于现时贷款人必须通过压力测试,即代表大部份人的供款能力没有问题,即使加息三厘都可应付额外开支;(二)现时转按盛行,加上近年楼价升幅不少,业主可选择转按后再调整按揭年期,甚至转至更优惠的按揭计划;(三)如遇上加息周期,由于供楼支出固定,而息率向上的情况下,总利息支出将会比固定年期的供款高很多。 简单举一个例子,假设买家陈先生购入了一个楼价800万元单位,六成按揭,按揭年期为25年,以现时按揭息率2.375%计算,每月供款为$21,233,全期利息为$ 1,569,806。如加息一厘,无论是选择锁定贷款年期或每月供款,届时全期利息均会增加,但锁定每月供款比锁定贷款年期的供款年期将增加5年,全期利息更高出$523,455或22.6%。 经络按揭转介首席副总裁刘圆圆
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    近期二手成交量低走,而一手销情放慢,主要是买家担心中美贸易战、息口上升及股市的大幅波动的影响,使到楼价持续性下跌,故此宁愿采取观望态度,也不愿冒险入市。而部份稍为有急切需要置业的买家,则会选择于二手市场寻找肯减价的楼盘或相对优惠的新盘。但事实上,二手市场大部份业主都没有套现的压力,加上在相对轻松的利率及按揭环境下,除个别原因急需卖楼的业主外,大部份都会选择静观其变。   笔者对近期愿意放售手头单位的业主作了些分析,归纳出以下五大类型物业走势,希望给予读者于入市时作为参考之用,让大家知道目前楼市的大概情况。因为业主并非一面倒需要减价,而买家选择入市时也要懂得分类。 1.「上车盘」估计最多会跌15-20%; 2.「蓝筹屋苑」估计最多会跌15%左右; 3.「新装豪宅」估计最多跌10%左右; 4.「知名豪宅」最多轻微回落; 5.「超级豪宅」价钱仍然会上升。 而一手楼盘方面,发展商亦意识到市场的情况开始转差,在过往定价大幅高于二手市场,但近期明显地开价变得贴近二手市场,笔者相信如往后新盘销情未能够有大突破,发展商会选择降低利润,将定价调节到能够吸引买家入市。 上述分类是笔者基于近期各类别的物业成交而作出的个人分析。当楼价达到上述程度的减幅,市场就会出现承接力。而这个分析,只是笔者个人意见,还需要提醒买家,在波动的环境入市需要审慎,更重要的是量力而为。 利嘉阁地产总裁廖伟强
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    有报道引述地产代理的消息指,一些未补地价的资助房屋,因为前业主曾向财务公司抵押层楼以获得借贷,银行担心此类单位有机会不获房署作按揭担保,所以不获银行批出按揭。   其中渣打银行的回覆都颇直接,说会为有效房署按揭担保的单位批出按揭,当然甚么因素导致按揭担保无效就不知道了。 把未补单位抵押予财务公司可能是其中一个令房署停止按揭担保的原因之一,因为房署只会批准符合一定条件的申请,并要经房署署长批准,可获得批准的条件包括: – 筹措医药费– 家庭成员教育费– 殓葬费– 业主因离婚/分居而致需向配偶付还楼价或支付赡养费– 业主因生意出现财政困难,以致难以应付开支 经房署署长的加按申请,房署会向业主发出「重新按揭准许证明」,业主就可以向银行或者接受存款公司申请加按。 买家如果想买未补地价居屋,最好在签临时合约前查阅田土厅纪录,如果发觉有抵押予财务公司的纪录,就最好拣过第二间了。
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    东涌裕泰苑共有两座,提供1,226个单位,实用面积介乎228方呎至572方呎。东涌裕泰苑入场费为今期3个屋苑之中最低,平均呎价只卖4,976元,售价由118万元至318万元。   绿表最高按揭成数为九成半,118万的单位首期只需约9万元。而白表最高按揭成数为九成,118万单位首期约12万元。 居民要买餸,可以去「香港街市」,位置距离逸东邨约5分钟路程,邨内的街市物价被批评「全港最贵」街市之一。 延伸閲读:【居屋懒人包】2018新居屋 - 启朗苑 裕泰苑距离东涌地铁站较远,居民可乘38号巴士来往东涌地铁站。另外亦有不少巴士往返香港九龙各区。 区内亦设有康体设施、小学、商场、医院、机场等等。
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    自政府于七一前修订资助房屋的定价机制,负担能力测试与居屋入息限额脱钩,并以非业主住户的家庭每月入息中位数作为参考点,即约为39,500元,比原先白表家庭57,000元的入息上限更低,意味着有更多合资格人士落入可申请门槛。加上新机制下,居屋单位定价由市价七折改为五二折出售,售价降至最低290万元,吸引力顿时大增。   十月初,房委会推出的新居屋,包括启德启朗苑、南昌凯乐苑及东涌裕泰苑,正式接受新一轮的额外申请,共提供4,431个单位。首轮居屋截止申请时,房委会已接获15.2万份申请表,而次轮申请的首三日,房委会累计共收到约11.2万份新申请表,暂超额35.8倍。在如此激烈竞争的情况下,以下三点是申请新居屋前的注意事项,务必先了解清楚: 一、 「家有一老,如有一宝」 要知道是次居屋抽签的绿白表比例是一比一,但在白表的申请当中,仍会细分拣楼的先后次序,首先是以有长者的核心家庭优先,其次是核心家庭,然后是非核心家庭,最后才是一人申请者。因此,即使你非常幸运地抽到搅珠的第一个号码,但若然你是单人申请,中签率仍是较渺茫。 二、 房委房协大不同 大家应该都知道房委与房协是不同的机构,虽然它们出售的都叫「居屋」,但质素其实有颇大的差别。房委单位是以「实而不华」的原则设计,只以基本油漆及厨厕地砖作为交楼标准,而且没有间房,质素与公屋相近。相反,房协单位已包全屋装修及间隔已分,部份甚至设有会所,质素与私楼相近,因此如抽中房委单位的人士需预留较大笔的装修费用。 三、 首期十数万,按揭超轻松 房委会为居屋买家提供按揭贷款保证,白表买家最高可借90%,绿表买家更最高可借95%,因此一个300万的单位,白表人士只须付30万首期,绿表人士更只须付15万首期便可置业,可谓相当容易!而且买家不须经过压力测试,入息审查方面亦相当宽松,只要填写入息资料,基本上找银行承造按揭绝对不成问题。不过,按揭年期最多只能承造25年,比私楼的最高30年为短,以相同贷款额来说,每月供款会相对较大。
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    启德私楼卖到两万一呎,因此新居屋启朗苑,被认为是今期居屋的特笋地段,特别多人留意。附近设施完善,有不少商店、餐厅、银行等等。小学校网方面位于九龙城34校网。   邻近即将落成的启德站A出口。亦有巴士小巴来往香港九龙各区。 第二轮居屋申请由2018年10月3日早上8时至10月16日晚上7时。 提一提大家申请资格方面,二人或以上家庭入息限额为5.7万元,资产限额为196万元;单身申请则减半。   启朗苑 座数:3 单位数目:683伙 实用面积:286至471方呎 最低售价:约168万元 预计落成日期:2019年3月31日    
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    我们看看市场上的3种不同的购买力现况