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    买房指南

    今节笔者将讲解「先买后卖」的处理方法以及注意事项。「先买后卖」是指换楼客先购入新一个物业,才出售物业,或于入伙后再出售原有的单位。此做法的好处是换客可以安心,或以无缝接合地进行「楼换楼」,将旧有物业的家俬直接搬迁于新居,省却多一重搬运功夫。此外,换楼客亦无需额外租赁其他地方去暂住。有关做法适合资金充裕的换楼客,但亦有不少事项需多加注意。
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    41校网涵盖的范围不大,主要是九龙塘、九龙城、笔架山道、广播道、美东邨,九龙城是平价区,九龙塘则是豪宅区,差别极大,可说是丰俭由人。要留意又一邨是40校网,分区上属石硖尾,不在这校网,小心中伏。
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    近年发展商推出的新盘大多以中小型单位以至纳米盘为主,让买家可以较低的入场费去「上车」,但当某些业主增添了新家庭成员,就会需要一个更大的居住空间。将军澳即将有新盘推出,当中更以三房单位为主,自去年十月政府推出的新按保措施,放宽了首置人士的按揭成数上限,加上现时拆息回落,以至按揭息口一直处于低水平,使置业成本大大降低,无疑地吸引一班业主欲以「楼换楼」的方式去购买更大的物业。而换楼一般都分为「先卖后买」以及「先买后卖」两种做法,笔者会一连两集向大家讲解两者的利与弊。 「先卖后买」是指业主售出旧有物业,并且在完成相关手续后才购买新的物业。若果旧有物业以高于购买时的价钱售出,差额除了可用作新物业的首期开支,更可用作支付装修以及其他杂费等用途。 计算印花税方面,只要业主卖出旧有及唯一的物业后,才购买新的物业(两者均以签订临约日期计算),便可免去缴付15%的从价印花税,只需以第二标准税率去计算及缴付从价印花税,现金压力大大减少。 按揭成数方面,在手上没有任何物业的情况下,买家便符合首置人士的身份。当购买新的物业时,便可以新按保计划去承造高成数按揭。试举一例子,一位买家在三年前以500万元购入一个物业,现时供剩370万元,而买家以「先卖后买」方式去「楼换楼」,将旧有物业以600万元售出后,再以首置人士身份购入一间1,000万的现楼,使用新按保计划去承造八成按揭,申请时亦需重新计算压力测试以及提供个人及入息证明等资料。卖楼所得的资金,在扣除旧有物业的按揭贷款后,仍有230万可用作支付新物业的首期、印花税、律师费、代理佣金、装修费以及其他杂费等支出,预算较为松动。 「先卖后买」可套现足够资金去购买新物业,做法稳阵。但要注意的是,当遇上楼价急升的情况,业主在售出旧有物业后,未必能够无缝接合地购买及入住新的单位,届时业主就需先暂时租住物业或暂住家人居所。此外,业主亦需要寻找地方安置旧有物业的家俬。 下一次笔者将会讲解「先买后卖」的处理方法以及注意事项。 延伸閲读:【新手教学】 购买二手楼前期准备 签约前要注意咩?
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    九龙区当中,34校网亦属名校网,区内名校甚多,有协恩中学附属小学,圣罗撒学校,陈瑞祺(喇沙)小学 等,都属家长至爱。不过亦有人认为34校网属「天地网」,不幸的话就会被派到次选学校,甚至会被派到黄大仙的学校。另外近年启德发展区,亦被纳入34校网,学位竞争之激烈可想而知。
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    买楼是人生大事,是大部分香港人最重要的投资,绝对不能轻率。如有机会睇楼,一定住捉实代理于现场每事问,自己也要一眼关七,睇楼啲时间并不长,而且很多时也有人居住,要睇清单位质素并非容易。以下的一些睇楼时及签临约前要注意的事项。
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    小学12校网,亦属传统名校网。学校质素亦不俗,名校包括圣若瑟小学同玛利曼小学等。12校网学校有个特点,就系联系、直属、同「一条龙」中学嘅比例高,17间小学入面,有4间有联系中学、6间有直属中学同1间有「一条龙」中学。 网内有直属中学嘅学校都系女校或者男校,女校有玛利曼小学、嘉诺撒圣方济各学校、圣保禄天主教小学;而男校就有圣若瑟小学、番禺会所华仁小学上午校及下午校。他们的直属中学,每间都是以英文授课的名校。 至于联系学校方面,4间都系官立小学,当中值得一提的,有轩尼诗道官立小学同轩尼诗道官立小学(铜锣湾),两间学校都同传统名校皇仁书院有联系。教育局资料显示,联系中学喺「统一派位」程序,要预留25%学位予相关小学,虽然比例不及直属中学嘅85%,但相比起其他学校,始终机会稍胜一筹。 学校名称 授课时间 学校类别 资助类别 宗教 暂定统一 派位学额 学 校 地 址 轩尼诗道官立小学 全日 男女 官立 62 香港湾仔谭臣道169号 轩尼诗道官立小学(铜锣湾) 全日 男女 官立 61 香港铜锣湾东院道3号 佛教黄焯庵小学 全日 男女 资助 佛教 36 香港铜锣湾东院道11号 宝觉小学 全日 男女 资助 佛教 35 香港跑马地山光道11-15号 保良局金银业贸易场张凝文学校 全日 男女 资助 42 香港铜锣湾连道2及12号 圣公会圣雅各小学 全日 男女 资助 基督教 57 香港湾仔坚尼地道110号 圣若瑟小学 全日 […]
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    自去年的社会事件,以至今年新冠肺炎疫情于全球大爆发,本港经济亦受到冲击,而美国早前更扬言将撤销香港特殊待遇地位,有关消息令小部份投资者出现担忧,当中最广受讨论的是有关港元及美元联系汇率会否脱鈎,以及美国禁止香港使用美元结算。有见及此,金管局于日前向公众作出解释,以释除市场上的忧虑。
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    上集讨论完逆权侵占的法律问题,今集讨论的是,物业于田土厅的登记业主,在法律上,可能并非该物业的实权拥有人。香港的物业买卖,一般都是经由双方代表律师,按照土地注册处的登记业主作为卖方,于买方律师核实物业的业权文件清晰后 (Good Title),便由买方交付楼价尾数完成交易。
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    上集谈到,买楼时可能会令买家堕入圈套的法律陷阱,今集会详细讲解第二项。我们须先理解几个关于楼宇买卖的概念。
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    居者有其屋,简称居屋,香港的资助出售公共房屋之一,由房委会兴建,售价低于市价,是不少置业者的上车之选,申请买居屋的买家,入息上有一定限制,如使用绿表抽居屋,按揭成数可高达95%,令买家可以节省不少首期。