两全其美的英伦投资众所周知,投资伦敦物业的优点多不胜数。伦敦物业市场发展成熟,透明度高,加上英镑相对稳定,成为全球投资者首选的资金避难所之一。再者,伦敦是英国文化、政治及经济的中心,汇集全球首屈一指的院校,在种种有利因素下,伦敦物业的租金回报及资产增值同样强劲,可见投资伦敦物业是无往而不利的。

自成一国
伦敦核心地区与英国其他地区的物业价格及需求,存在很大差异。整体而言,现时英国各地区的平均楼价比2007年下跌9%;反之,伦敦楼价却一枝独秀,比2007年的最高位还要高出5%。英国物业代理公司Garrington的Jonathan Hopper向英国广播公司(BBC)透露∶「作为英国首都,伦敦楼价超越整体平均楼价的最高位,确实不足为奇。一直以来,伦敦物业市场有如自成一国,不易受到英国其他地区所影响。」

伦敦楼价不断攀升,海外需求是主要原因之一。目前,伦敦有近一半物业由海外投资者持有,尤其在切尔西(Chelsea)、西敏寺(Westminster)、富勒姆(Fulham)及汉默史密斯(Hammersmith)等热门地区。虽然英国正开始面对经济衰退,伦敦物业市场却未有受英国整体楼价下滑所影响。著名房地产投资网站Global Property Guide的数据显示,除伦敦以外,英国各地楼价呈下滑趋势。英国西北部包括利物浦(Liverpool)的楼价在2011至2012年间下跌了近5%;英国东部及中西部包括诺丁汉(Nottingham)及伯明罕(Birmingham)则下跌4.9%;威尔士(Wales)下跌5.6%;北爱尔兰(Northern Ireland)下跌超过7%;至於伦敦整体楼价亦下滑4.2%。随著英国银行收紧借贷,发展商只好在海外寻找投资者。另一方面,海外投资者亦看好伦敦物业市场,争相抢购新建或重建的住宅单位。

全球地产谘询服务机构第一太平戴维斯(Savills)在《The World in London 2013》报告指出,整个伦敦已相当国际化,整体人口持续增长,而海外投资者及非首次置业人士的投资活动对伦敦主要市场变化有举足轻重的影响。可是,由於伦敦市场表现与海外投资者有著千丝万缕的关系,负面的报导逐渐涌现,例如伦敦楼价主要由全球的超级富豪所操控,或伦敦人难以在当地置业等等。

增长潜力
虽然伦敦楼价屡创新高,第一太平戴维斯及Global Property Guide均不认为在当地投资或置业是遥不可及之事。整个大伦敦地区的平均楼价为27万英镑,即大约320万港币。若以相同楼价比较,伦敦物业会比香港更有价值,至少单位较香港宽敞,物业市场亦相对稳定。因此,伦敦物业可作为一个理想的中线投资。

未来十年,伦敦的移民人口预计增加100万人,但现时海外买家人数并未超越八、九十年代的数字。面对强劲的物业需求,伦敦市中心范围正不断向外延伸。另一方面,基於收入下跌、经济低迷及资金周转困难等种种因素,当地买家数字亦逐步下跌;反之,海外买家积极入市。与此同时,人口增长亦带旺租务市场。值得注意的是,伦敦的外藉居民亦被归类为海外买家,但事实上他们是当地住户。第一太平戴维斯表示,居住在伦敦的人士中,有35%属於外藉人士,很多海外买家其实是因应居住需要才买入房屋,而非由其他原因主导。再者,大部份海外买家在伦敦亦有业务,这亦符合伦敦的国际大都会形象。

海外投资者分布
从不同地区来看,西欧及北欧买家是伦敦物业市场的最大投资者。根据第一太平戴维斯的研究,他们所占的比重为13.6%;可是,如果把中国内地及香港列入亚太区,亚太区投资者所占的比重则升至13.8%;若再把东南亚列入亚太区,亚太区投资者的比重跃升至17.2%。正正是这些海外投资者,令伦敦的活化工程得以持续发展。随著房屋需求日渐增加,伦敦的城市规划需要更具创意。发展商纷纷在海外进行预售,吸纳海外买家,当中以亚洲投资者为主。而海外买家的投资又为当地发展计划注入资金,支撑伦敦项目的发展,结果进一步扩大伦敦黄金地段的范围。由此看来,海外投资者投资伦敦物业市场,能够互惠互利,实属两全其美之事。