上集讨论完逆权侵占的法律问题,今集讨论的是,物业于田土厅的登记业主,在法律上,可能并非该物业的实权拥有人。

香港的物业买卖,一般都是经由双方代表律师,按照土地注册处的登记业主作为卖方,于买方律师核实物业的业权文件清晰后 (Good Title),便由买方交付楼价尾数完成交易。

整个程序一般都不会出现问题,但却有一个非常罕见的陷阱,有机会令买家损失整个物业。

在衡平法中,于土地注册处的登记业主,可能并不是真正业主,出钱买物业的人 (包括首期及按揭供款) 才是该物业的实权拥有人。

曾经出现过一个法庭案例,买家于支付整笔楼价给登记业主后,该业主拿着款项逃去无踪,然后其丈夫拒绝迁出物业,并拿出证据证明他才是出钱购买物业的人,只是使用太太名字作为登记业主,以防止自己因生意失败而令物业被债权人接收。

新买家随后入禀控告该丈夫,要求他迁出单位并申请拿回该物业的业权。结果法官一致裁定新买家败诉并承认了被告人 (该丈夫) 的实权拥有人身份。

此宗案件最令人感到奇怪的是,可能由于楼价便宜,买方于购入时同意若登记业主的丈夫拒绝搬出,便由买家负责令其迁出,而这在法律上是很大风险的。

上述的问题虽然非常罕见,始终收取楼价的登记业主有机会涉及刑事诈骗。可是,这个问题衍生的是损失整个物业楼价金额的风险。

要避免这个陷阱,最有效的方法便是于成交前,买家亲自上门检视该物业,与租客核对租约 (如果是连租约交易),或是确定单位内的所有人已迁出 (如果是交吉交易),这样便能避免于成交后突然杀出一个程咬金,指自己一直住在物业内,并且是物业真正的实权拥有人。

如买家遇到任何怀疑,便须立刻告知其代表律师,由其代表律师要求卖方代表律师厘清有关该物业的实质业权问题才完成交易。这样,如成交后才杀出另一个实权拥有人,责任便有机会落在卖方律师身上。

延伸閲读:【专栏】楼宇买卖的法律陷阱 - 第一集