这宗最扑朔迷离的个案,在于这个物业基本上是毫无优点可言。反之缺点一大箩,到最后也有买家承接,是反映了香港物业市场其中一种特性。

此单个案位于油麻地砵兰街近碧街附近的一个唐楼单位。先把它有的缺点逐个盘点出来:地点人流复杂,大厦楼下更是棺材铺;大厦没有电梯,楼梯也不见得企理,没有管理,随地垃圾,电线外露;进了单位里面,属于后座单位,面积很细,实用面积只有约350尺,再加一个约300尺的平台。以为平台是好事? 错了,这是一个向后巷的平台,每天掉下来的烟头垃圾不计其数,还未计掉下来的底裤,用过的衞生巾…等等。

但是,我选择买了,而且买得毫不犹豫。原因是,正如我经常强调,价钱就是一切。当一个很差的单位,价钱平到一个地步,除了足够地完全反映它有的负面因素,还要再便宜一点去补偿你因为单位质素差而可能需要多点出货时间的风险。而重点是,它除了便宜,Lump Sum (总价) 也很低。一个质素差,尺价便宜但总价高的单位也是没有意义的,因为总价高,买家自然有其他选择而不需买你这个烂单位。

一个烂单位,必须是尺价很便宜,总价很低,最好交通方便,那自然有属于它的一批客户:那些资金不充裕但又必须上车的买家,只要够平,总价够低,他们根本没有其他选择。这就是香港物业市场的其中一个特性:只要地点方便及价钱合理,更烂更差的物业也不会没有买家。

但当然,我们买入后也是可以做一些增值工程去达致掩眼法的效果。楼下是棺材铺这点是改变不了,但我们可以把楼梯翻新,重新髹油;把单位间隔重新规划,令它看上去的空间感觉更为宽敞,平台加高磨砂玻璃栏杆,令客人望不到后栏不雅观的景观,平台从新做好防水层及面料,加点绿化,做成空中花园的感觉。最后一点,就是于放盘期间,每日安排清洁工扫干净楼梯及平台的垃圾。

结果,这个单位成为了我住宅投资内首十名回报最高的项目之一。