根据戴德梁行九月份的研究,由于楼市积压的购买力释放,令7、8月的物业销售量升至2015年6月以来最高水平,达到13,000个单位。与此同时,楼价亦从四月低位回升近16%,楼价反弹始于第二季末段。另外,仲量联行表示,2016年上半年销售数字较去年同期大跌38.3%,其中有72%的交易宗数来自一手市场。这些数据不禁令人忽发奇想,一个有能力支付价值600万元物业的买家,是否较适合买新楼?

楼市首选

戴德梁行香港区高级董事总经理暨大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿认为:「自第二季以来,买家对楼市信心回升,市场积压下来的购买力渗入各个新楼项目,特别是具备质素的物业。」他补充,持续的低息环境
(美国联储局曾于去年12月暗示低息持续),加上发展商开价克制保守,及银行提供按揭优惠,最终令资金不断流入楼市。目前卖地亦已恢复,仲量联行预计由现在到2019年,新住宅供应将有194%的增长。新楼持续应市,令一手市场成为焦点。

然而,一手市场的吸引力不只是因为供应充足,簇新的家居设备亦是其可取之处。考虑到香港天气容易导致侵蚀,长远而言,使用新的喉管、电器及墙壁更加安心,无形中省下维修费及时间,免除后患。不愿透露真实身份的Lola最近终于荣升业主,还得到不少折扣优惠。她表示:「我选择买新楼,因为一搬进去即可居住,不用担心窗子是否安全或其他问题。」

在楼价高企下,本港发展商提供的买楼折扣及其他优惠,成为一大卖点。莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文表示:「现时二手楼市气氛淡静,成交量低,主要集中在新盘云集的新界区,那里明显是潜在买家的首选地点。」与此同时,发展商采取积极的销售策略,因而令到7、8月的销售数字增长。 「就现时新盘来看,大部分也有相当吸引的价格及优惠,平均约1万元平方呎。部分发展商最高可做到9成、甚至9成半的按揭。」30万与240万的置业成本,实在有天渊之别。

一众发展项目之中,太古地产的殷然、新鸿基地产的天铸2期及信和置业的囍逸,提供相当于楼价13%的折扣优惠,借出的按揭贷款成数由80%升至95 %。市场曾有项目出现过120%的超高成数按揭。然而,囍逸和殷然在6月的售价较同区物业低开两成,而天铸2期亦较1期开价低两成。发展商争相推出优惠吸客,对买家来说也是好事。

二手优点

虽说一手市场抢尽焦点,但其实二手市场也有其优点,单位面积是其卖点。发展商跟随政府的房屋政策方向,未来新楼供应以细单位为主(建筑面积600平方呎以下),因此想要大一点的居住空间,便要投向二手
市场。

另一方面,新界虽然是新楼的供应重镇,但其位置及生活配套未必符合所有人的期望,特别是追求社交生活的单身人士及年轻伴侣。想住近商业地带或市区的消遣地点,二手楼盘更可取。有些旧楼及唐楼单位更备有户外空间,在市场上属相当稀有,因而获得更高价值。此外,二手单位也相对一手便宜,特别是对中小型住宅买家而言。

不过,二手市场也有其缺点,主要是入市成本较高。根据差饷物业估价署数据,截至7月初,二手楼价微升1.6%。随着未来4年将有10万伙新单位投入市场,二手单位将面对更大的价格竞争。纵然第二季楼价出现反弹,莱坊预测全年楼价将下跌5%,目前市场充满变数。买二手楼要面对的最大困难是按揭融资,银行不热衷于承做高楼龄旧楼按揭,若不获接纳申请,最坏的情况要全数支付。

Lola表示:「当时我的置业选择只剩下一个新盘及湾仔区的一个二手盘,后者面积大很多。可是,因该二手单位早建于70年代,我始终担心按揭难获批。另外,虽然楼价低于600万,但可能需要额外拿1成支出作装修费,甚至更多。说真的,如果没有因未能承做按揭而被没收首期的风险,我必然选这个二手单位。」