高鐵開通住宅篇：高鐵開 西九鐵路盤再起動

樓價租金追落後 表現料勝大市

高鐵將於9月23日開通，高鐵站所在的西九龍，已成為本港最大交通樞紐，高鐵通車會為周邊的物業需求帶來怎樣的影響，香港文匯報將一連兩日，分別就住宅及商業物業前景為讀者作出剖析。以往其與港鐵九龍站的周邊物業呎價可謂「堅離地」，觀乎近期二手雖陷入停滯，惟區內屋苑表現仍然亮麗，個別成交呎價更直逼山頂豪宅。有地產代理指，高鐵通車後該區樓價將會追落後，料樓價及租金表現將優於大市，預計兩者於年內仍有半成升幅。

■香港文匯報記者 黎梓田

廣深港高鐵作為與內地經濟活動的連繫，其西九龍站與毗鄰的港鐵九龍站及柯士甸站周邊物業成交牽涉內地資金流向以及投資者取向，區內交投及呎價成為舉足輕重的樓市參考指標。中原地產吳智恒表示，8月九龍站周邊屋苑共錄約10多宗成交，大部分為公司轉讓內地客個案，反映內地客相當留意該區貨源。

其中，君臨天下8月錄得3座極高層A室公司轉讓個案，面積1,060方呎，以7,000萬元連車位沽出，以車位價值380萬元計算，單位成交價6,620萬元，呎價62,453元，創屋苑呎價新高，媲美山頂區豪宅。

業主亂叫價 成交疏落

吳智恒指，高鐵通車帶來經濟增長的憧憬，不少業主睇好後市，放盤叫價較年初錄得一成至兩成多升幅。如凱旋門映月閣極高層3房單位，面積1,017方呎，年初以6,600萬元放盤，最新已加價10.6%至7,300萬元，但仍屬貼市價。而Grand Austin有業主年初以2,900萬元放售2期5A座高層C單位，最新叫價為3,600萬元，不足一年加24%。

不過，他補充，九龍站上蓋物業（包括天璽、君臨天下、凱旋門、擎天半島及漾日居）現共有約500間買賣放盤，由於市況轉淡，業主亦願意擴大議幅，空間由年初1%至2%增加至3%至5%。

據中原研究部數據，九龍站8個主要屋苑年初成交較熱鬧，1月共錄41宗，其後受農曆新年影響，2月跌至9宗，隨後3月至6月介乎15宗至23宗，期間個別屋苑出現整月「捧蛋」情況。到美國7月議息後宣佈加息及中美貿易戰「摧殘」後，7月及8月成交回落至10宗及12宗。

君臨天下升近七成最癲

由於加息因素及政經局勢不穩影響，今年區內樓價升幅已被蠶食去一部分。當中，君臨天下升幅最為凌厲，1月平均成交呎價為39,088元，直至7月及8月升至56,550元及66,038元，幅度達44.7%及68.9%。代理相信是成交單位質素較高所致。至於價錢較為「親民」的擎天半島，1月呎價為28,938元，8月微升4.5%至30,260元。另外，反映九龍區樓價的九龍大型屋苑領先指數於9月2日報188.7點，較去年12月31日上升15.8%。

代理短期走勢意見不一

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，九龍站今年樓價屢創新高，主要反映在一手樓方面，如天璽個別一手成交已去到6萬元一呎，並創出全港最貴2房紀錄。但二手方面則由於盤源不多，導致交投較疏落，區內二手樓價近期回軟，亦與大市同步。

不過，陳永傑預計通車後，區內樓價將會追落後，今年樓價及租金表現料會優於大市，兩者於今年內仍存在半成的潛在升幅，同時也會帶動奧運站二手屋苑及南昌站新盤。

利嘉閣地產行政總裁廖偉強看法有些不同，指本來預計在通車後樓價會繼續錄得升幅，但受制於加息、中美貿易戰以及新興國家貨幣危機等因素，預期作為升市龍頭的九龍站屋苑樓價將持續平穩，而豪宅市場買家實力一般十分雄厚，負面影響相對中小型單位預料會有滯後情況。