無懼賣地績差 九肚山洋房價穩

傳統豪宅區 盤源稀缺

　豪宅區，清靜翠綠，群山環繞，主要以「屋仔」群為主。由於用家主導，該區屋苑過去多年交投偏少，平均每月成交只約3宗。多年來該區一直鮮有新盤發售，本周港府難得推出一幅區內地皮拍賣，卻以55億元「一口價」成交，遠低市場預期，但因地皮將打造分層單位，相信對區內洋房價格影響減低。

　美聯物業助理區域經理鄭文偉表示，近月樓市持續低迷，情況由第二季延續至今，期間政府曾出招壓抑樓價，近日更遇上股市大瀉等不利情況，導致九肚山一幅住宅地在本周的拍賣成績欠理想，成交價僅55億元，每呎5,332元，遠低市場估值。

單位多車位少打擊賣地

　業內人士指，九肚山雖然屬低密度住宅區，環境青翠，但交通上有其缺點，平日僅靠一架專線小巴由沙田開出，「無車一族」入住有難度，而是次拍賣地皮僅提供約500個車位，數量不足被指是削弱吸引力的其中原因。

　由於地皮是在各種不利環境下拍出，鄭文偉指，地價差的負面影響因而被「沖淡」，加上九肚山過去提供的戶型大多屬於洋房或獨立屋等「屋仔」，而拍賣地皮將來供應的則屬新政策下的「限量分層戶」，限量970伙，平均約1,000呎。兩者屬於不同物業類型，個人相信各有市場，令該區洋房樓價所受影響減低。

　不過，他亦特別提到，九肚山尚有6幅住宅地滾存於勾地表內，供應戶型與洋房群較接近，若推出市場，成交價的高低對區內屋群所造成的影響會較大。

　近月整體樓市交投淡靜，九肚山亦難以避免，過去兩個月成交量偏軟，7月未錄成交，6月只錄得兩宗交易。鄭文偉解釋，該區業主以用家居多，他們持貨能力極強，善價而沽，遇著市況差就「轉賣為租」，目前放盤量僅約30個的低水平，當中「到價盤」更不足10個，間接令交投量更少。

用家主導 7月全區零成交

　最近幾個月，雖然市況轉差，但業主態度仍然強硬，令買賣交投陷入膠著。不過，業主雖然未減「面價」，但個別已願意將議價空間由第2季的1%至2%擴闊至5%至8%，鄭氏相信下半年九肚山樓價走勢可望穩定，除非再有金融危機殺出，否則全年成交量可望維持20宗水平。

　問到內地人於該區的入市狀況，鄭文偉坦言數量極少，因內地客主攻樓齡新、知名度高的物業，九肚山相對較失色，但相信是次拍賣地皮若成功打造成豪宅出售，可以打響該區名堂，吸引內地人入區。他又預期新盤呎價可望在9,000元以上，於新界東一帶已屬不低的售價水平，「保得住」九肚山傳統豪宅區的名氣。

「玩具大王」手持大量物業

　九肚山現時較有名的豪宅，包括蔚林居、寶柏苑、寶松苑等，平均呎價介乎1.1萬至逾1.5萬元，區內大業主為「玩具大王」蔡志明，除自住紅橋里大屋外，亦持有約7間寶松苑及約5間南莊苑洋房。鄰近的火炭分層豪宅屋苑，如晉名峰、御龍山等，現時平均呎價8,000至9,000多元；銅鑼灣山壹號雲頂平均呎價9,000至1萬元。