【樓市大變局】首置盤料5年後應市 結構性短缺未解

中產置業難空等 私樓需求不會少

告中落實推出「港人首置上車盤」的競選承諾，惟作為先導計劃的首個地盤仍需時1年後才能推出招標。參考「港人港地」項目長達4年的發展時序，首個「首置盤」或許要到2023年初才落成，即是足足5年後。今日急需上車的中產家庭，可能需要另覓置業方法。業內人士認為，現實反映本港的房屋結構性短缺問題仍未解決，對私樓的需求不會減少。

首置盤是新一份施政報告的房策重點，政府計劃在觀塘的安達臣道興建1,000伙單位，作為該項目的先導計劃。業界人士預料，項目由於賣地及建築需時，參考「港人港地」項目的發展時序，今次的首置盤若於明年底才賣出首幅用地，計算發展年期約4年，即大概2023年上半年才落成，距今天接近5年多的時間。

香港文匯報記者翻查資料，上屆政府於2013年6月以45.4億元批出兩幅「港人港地」予中國海外，發展商於3年後發售，即2016年8月底公佈首張價單。據樓書顯示，該項目料於本月底才落成，即前後發展年期約4年多。

首置家庭能買1500萬元私樓

同時首置盤為了不影響資助房屋的供應，需要動用原本的私樓土地來興建，反映本港房屋結構性短缺問題無法短期解決，若果今天就想上車的中產家庭，或許要另覓其他方法買樓。

首置盤申請者條件是必須居港滿7年的首置人士，單身人士收入上限為3.4萬元，二人家庭的收入上限則為6.8萬元，轉售年期及補價問題需再研究。其實，以首置盤適用的入息範圍，他們已經是屬於本港30%最高收入的家庭。根據中原按揭的推算，以家庭6.8萬元入息上限，並以目前按息、現行按揭成數上限及壓力測試計，這類家庭可負擔的按揭金額介乎約687萬至747萬元，以5成按揭計，可買入物業樓價高達約1,374萬至1,494萬元，可預期他們不會坐等首置盤。

80%私樓新業主收入6萬內

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓亦指出，6.8萬元的入息是有能力購買私樓，根據經絡數據，今年約有八成的買家的每月收入在6萬以下，顯示他們是私樓市場的主要買家。另根據統計處截至今年第二季的數據，私人住宅家庭入息中位數為3.66萬元，明顯首置盤的資助對象入息已遠高於私人住宅家庭入息中位數。

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，首置盤針對欠缺足夠首期的家庭，這些家庭的主要購買物業的目標多為600萬元或以下的中、小型單位，這類單位於二手市場亦佔據主流的地位。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年首9個月600萬元或以下的二手註冊量達21,560宗，按年微升1.9%，佔同期整體二手註冊量66.3%，預計全年可達27,500宗，佔整體二手住宅註冊量的比率逾65%。

600萬元內成交佔二手逾66%

他續指，現時市場上仍有不少售價600萬元或以下的一、二手上車盤供應，今年首9個月較多同類金額住宅註冊個案的地區主要集中於新界，依次為元朗、屯門、沙田及馬鞍山，以及荃灣四區；九龍則以油尖旺、九龍城及深水埗三區較多。部分屋苑，包括港島的嘉輝花園，九龍的淘大花園、得寶花園及新寶城，以及新界的嘉湖山莊、尚悅、沙田第一城、荃灣中心、溱柏、大埔中心、金獅花園、豫豐花園、大興花園等，仍然以600萬元或以下的單位為主，可成為預算有限的上車人士的選擇。