2024-05-31 Squarefoot Editor
2.7萬伙待售 考驗承接力
均銷情慘淡，發展商為挽狂瀾於既倒，近期各出奇招，但都見效甚微。據香港文匯報統計，現時新盤貨尾、已批及待批售樓紙的全新盤，總貨量已超過2.7萬伙，為近年高位，當中「最重貨」的發展商為新地，現手持5,558伙待售，而大埔白石角一帶則屬新盤供應最多的「重災區」，可售單位有6,575伙。若未來一段日子樓市仍然未見起色，為扶大廈之將傾，可預見新盤減價潮將由坐貨最多的地方開始蔓延。
據香港文匯報統計，現時市場上已批出預售文件但仍未發售的全新私人住宅項目，一共有16個（包括已開始招標但仍未截標的億京白石角海日灣），提供的單位數目多達3,074伙。再加上現時等待批出預售樓花同意書的24個樓花新盤約13,860伙。市場上單計全新未售的新盤，已至少有16,934個單位，這還未計大量毋須售樓紙的市區舊樓重建項目。
新地擁逾5500伙膺「坐貨王」
最近中原地產發表報告，指現時市場的貨尾單位高達10,370伙，將上述三個數字加一加，可以推算未來1年多時間內，市場上可出售的新盤貨量將高達2.7萬伙。本來於市旺時，這批單位可以被市場慢慢吸收，但最近樓市交投迭創新低，這2.7萬伙就相當考驗市場的承接力，貨量越多的發展商、供應最多的地區預料首當其衝。
據資料顯示，這2.7萬個單位之中，「最重貨」的發展商為新地，持有新盤單位至少5,558伙，拋離第二位信置所持有的2,527伙甚多。業內人士相信，市況回調下，「坐貨」越多的發展商，下調售價的壓力越大；不過，由於新地旗下新盤的分佈較廣泛，變相發展商可以分散投資，偏遠的新界區新盤售價上或者會有較大折讓，市區盤則維持高價。
白石角重災 億京壓力大
反而一些貨源高度集中某地區的發展商，其減價壓力相較新地更大。統計顯示，白石角一帶待售新盤達6,577伙，為分區之冠，其中好像億京目前手持的兩個大埔白石角新盤「海日灣I及II」，總貨量高達2,075個單位，屬可售新盤中坐貨第三高的地產商，同時間大埔白石角亦為未來供應重鎮，兩重因素下，其定價去向值得關注。
翻查資料，億京早前已開展海日灣I銷售部署，但僅僅推出當中約138個單位招標，不作公開發售。業內人士認為，發展商此舉明顯是想測試市場承接能力，亦不想市場知道其定價「底牌」，眼見最近銷情冷淡，或許下一輪發售時價格上會作出調整。
中原：貨尾量年底增至萬二伙
至於未來供應最多的地區大埔白石角一帶，預料將有6,575個單位於同期競爭。大量新供應下，加上其本身地段交通不算便利，可以預見該區將來新盤定價會較克制。供應第二多的屯門區，尤其高度集中於掃管笏附近的管翠路一帶，中國恒大現持有最多新盤單位，兩個期數合共提供1,982伙，相信發展商定價亦會偏平。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇近日表示，截至9月份，全港主要私宅貨尾量總共有10,369伙，預期今年第4季的貨尾量將會上升到1.2萬個的水平，創2006年以來的12年新高。黃良昇提醒，貨尾量上升，值得警惕。如果明年全球經濟放緩，香港亦難獨善其身。若新盤銷情進一步放緩，貨尾量可以快速上升。
新界西：5,817伙*
貨尾量：1,749伙
已批售樓紙但未售新盤：1,097伙
待批售樓紙新盤：2,971伙
部分待售新盤
新地屯門景秀里8號(第二期)：495伙
佳源國際與鄧成波家族屯門菁雋：356伙
遠東發展元朗珀爵：24伙
恒地元朗屏健里8號：16伙
羣溢企業元朗錦上路38號：8伙
中冶置業荃灣逸璟．龍灣：198伙
中國恒大屯門管翠路8號(第1期)：754：伙
中國恒大屯門管翠路8號(第2期)：1,228伙
新地屯門海榮路與恒富街交界：263伙
永泰地產屯門青山公路大欖段168號：178伙
香港興業大嶼山愉景灣第2a區：21伙
香港興業大嶼山堤畔徑3號：196伙
路勁基建元朗高埔徑3號：331伙
港島：2,246伙*
貨尾量：1,911伙
已批售樓紙但未售新盤：263伙
待批售樓紙新盤：72伙
部分待售新盤
長實半山波老道21號(第1期)：115伙
長實半山波老道21號(第2期)：66伙
永泰地產筲箕灣愛德街1號：75伙
樂聲電子、基金合資南區大潭道45號：7伙
新地東半山司徒拔道18號：72伙
新界東：11,568伙*
貨尾量：5,079伙
已批售樓紙但未售新盤：1,441伙
待批售樓紙新盤：5,048伙
部分待售新盤
碧桂園、宏安地產及中國建築馬鞍山泓碧：547伙
新地馬鞍山雲海2期：67伙
富豪酒店及百利保沙田麗坪路23號：160伙
中國海外、中國建築大埔天鑽：1,620伙
億京大埔海日灣II：1,408伙
億京大埔海日灣I ^：667伙
鷹君大埔朗濤：723伙
信置大埔逸瓏灣8：528伙
中信泰富馬鞍山峻源：148伙
會德豐及港鐵將軍澳日出康城第VIIA期：616伙
中國海外西貢飛鵝山道3號：5伙
九龍：7,673伙*
貨尾量：1,631伙
已批售樓紙但未售新盤：273伙
待批售樓紙新盤：5,769伙
部分待售新盤
新地、市建局馬頭圍北帝街38號：228伙
嘉里筆架山龍翔道：45伙
新地及西鐵深水埗匯璽5期：1,172伙
長實深水埗海壇街201號、203號及218號：876伙
萬科深水埗福榮街、營盤街與福華街交界：467伙
信置、華置及市建局觀塘凱滙(第I期)：1,025伙
信置、華置及市建局觀塘凱滙(第II期)：974伙
宏安與旭輝油塘四山街13至15號：326伙
市建局紅磡煥然懿居：493伙
新世界、市建局馬頭角九龍城道68號：294伙
有利集團、市建局大角咀利．晴灣23：142伙
註：* 主要為已獲批及待批售樓紙之全新樓盤；截至2018年9月土地註冊處登記數字；貨尾單位數目已扣除重複登記部分，但未包括發展商公佈已撻訂但未重售之單位：離島樓盤撥入新界西
^：樓盤已招標，但未截標
資料來源：中原地產、美聯物業、地政總署
製表：香港文匯報記者：顏倫樂
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