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人傑地靈的西半山

人傑地靈的西半山若以一個詞語來形容西半山區,實在教人傷透腦筋。因為西半山著實是一個十分多元化的社區,不但是達官貴人的集中地,而且享有家長趨之若鶩的名校網,環境更是綠意盎然。

長線投資 
西半山位於中環西面,由堅道及般咸道延伸至薄扶林,面向維多利亞港。西半山的住宅供應十分多元化,有2,000平方呎的豪宅,也有小型開放式單位;有間隔實用的高樓底唐樓,亦有飽覽維港景色及設備完善的高尚住宅大樓。仲量聯行的住宅租務及遷址服務主管Anne-Marie Sage認為,西半山的住宅適合不同年齡層。王秦環(Gramercy)和尚賢居(Cenrepoint)鄰近蘇豪區,主要吸引年輕一輩的外籍人士。另一邊廂,蔚然(Azura)、(Seymour)及雍景臺(Robinson Place)則受一家大細歡迎。

除了一般住宅外,西半山的服務式住宅也如雨後春筍般出現,當中包括Hanlun Habitats、Bonham Residence及D’Home等等。經緯物業住宅物業主管Yuky Chung表示,近年多了不少外籍人士短暫來港工作,另有不少人在家居裝潢期間租用服務式住宅,帶動服務式住宅需求上升。每年三月至暑假期間更是高峰期,因為該段期間有不少展覽會及會議在港舉行。

就物業市場發展而言,行內人士認為區內的樓價及租金持續穩定。Sage認為投資西半山區人士並不是為了高回報,而是著眼於資本增值。可是,她預計蘇豪西區的發展會拖低西半山的租金。Sage估計,新的自動扶手電梯落成後,令西營盤進一步匯聚各區文化特色,成為西半山的一大勁敵。

優越位置
事實上,西半山周圍的確是競爭者如雲。這區主要以吸引租客為主,並有過半數人口為外籍人士。第一太平戴維斯的研究及顧問高級主管Simon Smith表示,西半山的租客有逐漸流向港島東區包括大坑、天后及魚則魚涌的趨勢。由於港島區的租金比較高昂,租客紛紛在港鐵沿線另覓一些租金較便宜的地方。

現時,區內的焦點落在位於干德道、由恆基兆業發展的天匯。項目最大的單位乃位於46樓的頂層天際大宅,售價高達6億4千6百多萬元,實用呎價更衝破11萬元,成為全亞洲呎價最高的住宅單位。一般而言,西半山的住宅平均實用呎價徘徊在1.8萬元左右。

西半山主要的商店及咖啡店等均位於堅道及般咸道,而五光十色的餐飲娛樂區亦舉步可至,沿著中環至半山自動扶手電梯走即達。此扶手電梯全長八百米,是全球最長的戶外有蓋扶手電梯,可直達蘭桂芳及蘇豪區。

至於學校網,西半山區更是首屈一指。區內名校包括香港大學、英基開辦的港島中學(波老道)及己連拿小學(香雪道);還有本地精英學校如英皇書院、聖保羅書院及嘉諾撒聖心書院。除此之外,樂林蒙特梭利學校(堅道)更開辦了學前預備班。

美中不足
然而,西半山的人口擠迫及交通擠塞問題仍有待改善。Sage表示,部分住宅大廈間的距離相當接近,私隱度欠奉。當然,高層單位的情況會比較好,而位於干德道的單位地理位置優越,私隱度也十分高。

此外,政府顯示半山區主要道路的行車速度緩慢,每小時只有13公里,乃全港島區最緩慢的地區。Yuky表示,區內的工程及路面情況深化了噪音及空氣污染問題。而有關情況在未來數個月也未必會得到改善。

加上消息顯示連接上環及西營盤的西港島線未能如期在本年十二月完工,意味著位於般咸道的港鐵站出口將會延遲啟用。居民要多等一季,才可看看交通擠塞問題會否改善。Sage認為,西港島線對西半山短期樓市價格有一定影響。儘管如此,Sage對此區的樓價仍十分樂觀,畢竟優越的地理位置勝於一切。