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最後的報告

最後的報告行政長官曾蔭權剛發表的最後一份「施政報告」加強了房屋政策,但這是否足以應付市民對住屋的訴求?

香港行政長官推出了他最後的一份「施政報告」,其中一系列的房屋政策主要是針對遏制樓價上漲,而當中的亮點便是重新恢復於2003年開始擱置的「居者有其屋計劃」(居屋計劃)。很多人認為行政長官曾蔭權於2005年上任以來,因他決定停辦居屋計劃而導致樓價不斷上漲,而根據中原地產的城市領先指數,樓宇價格已錄得逾80.5%的升幅。在全球經濟不景氣的情況下,這些政策被喻為「派糖」政策,或甚至是由於來自北京的壓力,以紓緩市民因住屋需求而產生的怨氣。

政府將由2016年起推出超過17,000個單位,以幫助家庭收入低於$30,000之主要夾心階層人士及首次置業者,有機會踏上置業的階梯。縱使所有目光都集中在私人住宅市場以及居屋重售對市場的影響,但業界的專業人士預期它的影響只會是微乎其微的(至少在短期內)。原因之一是首批居屋單位的數量只有2,500個,它們主要是位於新界的小型及中型居屋單位,且於未來的四年內也不會放售,同時政府也保留要求停止計劃的權利。高力國際住宅銷售部執行董事Ricky Poon說︰「我們認為私人住宅市場上不會有很大的沖擊,因居屋供應量仍然是相對地少。」美聯集團首席分析師Buggle Lau補充說︰「這政策對市場的影響主要為小型單位,但卻不會對市區的豪宅市場及三房或以上的較大單位造成影響,畢竟它們在市場上各據不同的位置。但消費者應有心理準備二手居屋市場之交投量將會下降,因很多人也會傾向購買新推的居屋。」

而新居屋計劃也設有轉售限制,業主購入單位後的5年內出售單位,只可售予綠表人士或房委會;而購入後5年,經補地價後,可自由出售。房委會計算補價時,會將單位購入時的資助額視為對業主的貸款,不會跟隨物業市場往後升值而調整,業主在公開市場出售單位前,必須償還有關貸款。高力國際研究及諮詢執行董事Simon Lo表示︰「此舉的主要目的是要刺激居屋二手市場,並希望居屋業主於五年後轉投私人住宅市場。」而普遍市民均表示擔心這方案等於提供納稅人的錢作為資金,助長投機活動。金融學教授及恆生管理學院商學院院長Raymond So回應道︰「事實上,新政策是政府提供貸款及資助有需要的市民自置居所。不過被分配到居屋單位就如中了彩票抽獎般的幸運,因這絕對是一個賺錢的大好良機。」

而政府理解到恢復居屋供應只是其中一種舒緩住屋問題的方法,反之確保穩定的住屋供應才是關鍵所在。根據現時的政府「售賣土地申請表」制度,地產發展商在私人樓宇供應方面享有很大的自主權。為了要達至供應40,000個私人住宅單位的年度目標,港府決心以不同的方法增加土地儲備,包括填海及改劃土地用途以作興建私人住宅之用。美聯物業的Buggle說:「這可說是施政報告中最好的一部分。隨著土地儲備增加,政府可於住宅供應短缺時放售土地,以抑制高漲的樓價。發展土地是一項具有長遠眼光的政策。」然而,市場期待著一個更加透明的「售賣土地申請表」制度。Buggle續說︰「我們希望擁有一個穩定並對買家有利的市場,政府應該透露土地儲備量及賣地時間表,以令市場可充滿信心。」

另一方面,政府正銳意打造東九龍成為第二個中環,且會帶頭搬遷辦事處往前啟德機場並同時把該地發展為商業區。觀塘及九龍灣的甲級寫字樓數量於近年已上升了2.5倍,而佔地高達400公頃的面積,再配合$12億元的鐵路服務發展以改善交通網絡,前啟德機場、九龍灣及觀塘將被積極發展為另一重要的商業地段。Buggle稱︰「事實上,這議案並不差,因中環區已無處可再興建新的商廈,而填海也是另一被關注的問題。」但業界並非一致地對這計劃表示樂觀。Ricky說︰「這一切都取決於大型企業是否接受這噱頭。除了後勤辦事處及一些新創辦的企業,相信四大投資銀行的總行並不會搬離中環區。」而這最後的施政報告被認為是一次性的「派禮」政策,來得太遲也著實不足,不過也有些市民認為它直接回應了市民的訴求,而政策的成效只能等待時間去見證。最後,Raymond說道︰「房屋政策在某程度上可舒緩住屋問題,但始終不能徹底解決。」