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平價批地 陸續有來

繼屯門地皮以每呎低於1,600元批出後,上周大埔白石角地皮也以遠低於市場預期的每呎3,300元批出,相對於2009年另一幅鄰近地皮,每呎7,284元的中標價,下跌了超過一半。由於這幅白石角地皮鄰近上次流拍的地皮,當時已有消息流傳,雖然政府底價是4,000元,已屬超筍價,但發展商出價仍然未能達到,以致流標,現在回顧,可能性甚高。

發展商對於一些偏遠的新界地皮,往往以低於市價甚多的價錢投標,以剛批出的白石角地皮為例,附近仍有新樓在發售,售價平均每呎實用面積逾萬元,有海景的單位每呎更超過15,000元。以3,300元地價加上4,000元建築費,再加以1,500元的利息雜費為例,成本約每平方呎8,800元,若加上有10%的發水面積,實際成本可能低於8,000元,可見中標的發展商利潤仍然可觀。



恒生指數今年普遍都是在窄幅波動,上落不大,但地產股卻平均上升超過兩成,由於發展商能夠以平價買地,這便是能令股價跑贏大市的原因。雖然樓花售價已回落至與現樓看齊,但只要能夠繼續平價買地,地產股似乎仍能看高一線。

香港政府面對以上處境,可謂進退兩難,若果繼續堅持地價,認為每呎3,300元地皮實在太平,又會流標,可以興建住宅單位數目就難以達標,結果經過首次流標以後,便不敢再度企梗,經過此兩次平價批地,筆者估計發展商對於次一級的,或者有大量供應地區的地皮,也會沿用此平價策略。

政府為達到供應指標,也不得不屈服,低價批出地皮,因此平價批地,應該會陸續有來。

刊登日期: 2014年6月5日