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細單位供應多 投資宜三思

梁振英一句話,樓市已經沒有過熱,令市場憧憬政府會否為樓市辣招減辣,甚至何時撤招,於市場帶來一陣子的熱鬧。

毫無疑問三月份成交及睇樓量確實是上升了。即使辣招未撤,辣招亦逐漸為買家所消化,只要有筍盤,買家也願意繳付額外厘印費,尤其是細單位,部份租客因租金繼續上升,寧願轉租為買,而且亦吸引部份投資客見租金回報穩定,也選擇入市,以沙田第一城395呎細單位為例,個別優質單位被數名準買家爭購下,售價推高至367萬元,創DSD推行後新高價。相對於樓價一旦超過一仟萬元的中大型單位,情況就有頗大差異,業主必須大幅調整樓價,往往比上次同類單位的市價減價超過一成,才有機會獲得承接。當今樓市,似乎是細單位天下,進一步吸引置業者的注意力。



不過,當大家細心留意分析差餉物業估價處的公佈數字,會發現未來的新樓供應,會集中在細單位,尤其是實用面積少於431呎的A類,由09-2013年的平均每年926個單位增至2014及2015年的平均2,568個單位,增幅達177%。 相反,實用面積除了超過1,722呎的超級豪宅外,B類增幅為49.9%,C類為40%,D類為22%,面積愈大,升幅愈少,以1,076-1,722呎之間的D類由09-13年平均1,206伙,在14及15年只增加至平均1,481伙。

這類也絕大多數屬樓換樓市場,樓價超過千萬的單位,現今也是受到辣招政策影響最大的物業,調整幅度較大。但未來的供應增幅較少沽壓預期會較細,現在反而可能是找到平貨的機會。相反,細單位樓價居高不下,未來除了私樓供應會大幅增加外,居屋供應也會在2014年尾或2015年頭開始預售樓花,短期樓價問題不大,但一旦外圍因素有變,龐大的供應將會出現大幅度調整,大家在投資前宜小心考慮。

刊登日期: 2014年4月22日