樓市快訊

舊城新貌 情繫灣仔

舊城新貌 情繫灣仔歲月流轉,物換星移,昔日漁村蛻變成繁榮鬧市,見證灣仔的變遷。灣仔與蘭桂坊同為外國人的夜生活據點,但有別於蘭桂坊的浮華糜爛,灣仔更覺簡單悠閒。灣仔區實際上包括銅鑼灣及跑馬地,居住人口約16萬人,但平日的流動人口卻可超過75萬,街上食肆及酒吧林立,人流絡繹不絕,是香港最繁忙地區之一。

別樹一幟
灣仔或許不是主要旅遊區或高尚住宅區,但卻成功建立出獨有的形象,令人印象深刻。儘管囍帖街已拆遷,但灣仔仍然充滿傳統特色及歷史建築,散發濃厚的老香港情懷。市區重建局近年積極推動樓宇更新,打造出新舊交融的灣仔社區。此外,灣仔屢獲荷里活青睞,不少電影及電視劇集均在灣仔取景,包括《蘇絲黃的世界》、《金鎗人》、《超能風暴》、《FlashForward》以及《悍戰太平洋》。灣仔匯聚了不同國籍、種族、文化背景的居民,更是戰後香港紅燈區的所在地。入夜後灣仔霓虹閃爍,暗香浮動,更令人心醉神迷。

灣仔面貌豐富多變,穿梭在燈紅酒綠之中,卻想不到灣仔居民的教育程度及收入均冠絕全港,它更是唯一一個沒有公共屋村的地區。灣仔遍布優質商廈,其中包括會展廣場、合和中心及太古廣場三座,而灣仔會議展覽中心更是全球最佳展覽及會議場地之一 。新政府總部、主要藝術場地(香港藝術中心及香港演藝學院),以及無數四、五星級酒店和精品酒店(君悅酒店、萬麗海景酒店及英迪格酒店)均聚集於此。

灣仔並沒有過分側重商業或住宅發展,反而盡量在兩者之間取得平衡。根據地政總署資料,灣仔不久將會提供多幢甲級商廈,包括豐泰地產旗下的中央樓及由華懋重建的熙信大廈;另外由於灣仔並非位處黃金地段,因而吸引了各式商舖進駐,落戶該區的服務式住宅亦不計其數,其中包括The V、晉逸、GARDENEast、CHI、D’Home、輝盛閣和Kaza等。


邁向商業化
眾所周知,灣仔缺乏學校及休閒設施,鄰近就只有修頓球場及摩理臣山游泳池。教育局將數十間學校納入灣仔區範圍,但當中不少只是教育中心或專業學校,其餘大部分實際上是位於銅鑼灣、跑馬地及司徒拔道。放眼灣仔,盡是密密麻麻的酒吧和餐廳,商業味道漸濃。根據仲量聯行資料,綜觀各主要分區寫字樓市場,除了灣仔/銅鑼灣區外,均錄得正淨吸納量,可見二月整體租賃市場暢旺。然而,該區寫字樓空置率同期低至3%,僅高於東區及尖沙咀。

事實上,灣仔住宅市場同樣備受追捧。仲量聯行研究部主管Denis Ma指出:「十年前,外派員工大多居於半山區,但隨著物業價格高漲,只好退而求其次,改為在灣仔覓居所,令該區漸成為外籍人士的聚居地。而上班族亦喜歡租住灣仔,可見物業投資回報理想。」

灣仔的住宅物業主要位於皇后大道,靠近會展一帶的供應則相當有限。Denis表示:「近年灣仔只有少量新樓盤,坐落於皇后大道東,鄰近合和中心的囍匯已是近期最新發展項目,目前正在施工。囍匯地理位置優越,具投資潛力,但由於每個單位所佔的業權較少,所以機構投資者或不大感興趣。不過,自從太古集團旗下三座太古廣場落成以來,該區的商廈市場越趨興旺。太古另有一幢優質商廈位於軒尼詩道28號,附近還有重建中的熙信大廈,足見該區商廈市場的發展潛力。」

灣仔的未來前景是光明的,大型的填海計劃已實行多年,最後一期的中環灣仔繞道預計將於2017年完成。受惠於灣仔市區重建計劃,日益老化的住宅大廈已陸續更新。Denis認為,中環灣仔繞道可以紓緩交通擠塞問題,大大提升灣仔的吸引力,惟對皇后大道一帶交通未能發揮作用。為保持灣仔的競爭力,持續發展是有需要的,但最重要的是,區內珍貴的歷史文化不應隨著發展而消逝,否則只會淪為一個沒有靈魂的新地方。