樓市快訊

三角洲的樓市變調

三角洲的樓市變調廣州物業市場持續繁榮,但國際間的經濟危機對它會否造成影響呢。

廣州不單只是珠江三角洲的中心城市,且它的規模是最大的,還可能是最重要的。廣東省是中國第三大城市也是一個主要的港口,同時也是主要的製造業中心及大規模的廣交會主辦城市。鑑於其主要的經濟驅動力,國際間之事情對廣州及其房地產市場之影響也極為重要。

因此,歐洲債務危機及美國經濟對這城市也帶來迫切的影響,而被列為「500財富公司」的160間公司如BP公司、LG、埃克森美孚、西門子、寶潔公司、大眾汽車、雀巢及美國銀行等在廣州的投資也令人關注。

世邦魏理仕在8月下旬發布第二季度「亞洲豪華住宅市場觀察」的報告中指出︰「收緊按揭貸款及利率上升對大多數的亞洲市場物業投資者的影響仍然持續。」自今年年頭開始,北京一直鼓勵銀行限制貸款給發展商,並提出增加按金首付要求及上調利率,以努力抑制樓價上漲及令市場降溫。此外,世邦魏理仕也指出美國及歐洲經濟形勢惡化令區域經濟前景的關注上升,恐怕會對亞洲經濟帶來相關效應。物業顧問戴德梁行指出,7月份廣州的物業銷量下降了近29%,但價格則從6月起上漲了2.4%。整體來說,儘管宏觀調控政策和限制性的按揭貸款政策,市場的基本需求依然強勁。在7月份,一線城市的新房銷售量微升0.3%。雖然北京和深圳的豪華住宅銷售量表現最佳,但戴德梁行預計當發展商因應銀行貸款要求而調整物業價格,廣州市將有更好的銷售業績。

而新供應將集中於天河區,對投資者來說可是一個很好的投資機會。這裡是寫字樓投資的首選地點,且也是跨國公司的駐足之地。在2011年第二季度,高力國際報告提及歐時力信息科技、中國南方電網公司及丹麥的釀造業巨頭嘉士伯的重大交易。跟香港類似,當地及國際高級行政人員推動服務式住宅市場。季度租金微升少於2%,而空置率則持續下降。但是,政府收緊銀行信貸等規條令豪宅投資者都採取觀望態度。加上利率攀升和國際間的經濟問題,廣州的市場仍會持續降溫或是由需求量主導市場仍會未知之數。

仲量聯行珠江三角洲董事及研究部主管Marcos Chan說︰「因應多項原因,我認為住宅市場之銷售將繼續保留降溫。大部分的買家及業主雙方均採取觀望態度,他們可能會推遲購買的決定,直到全球經濟前景開始明朗化及政府放寬樓按及借貸措施。」他估計業主會選擇持有物業因相對成本並不昂貴,入市與否一切都直接與個人的承受風險壓力相關。若然小型的發展商開始面對財困的壓力,那麼整體價格可能會有向下調整的壓力,不過二手市場的承接力相信可有助於防止市場嚴重崩潰。