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大跌市有利 上車客誤解

早前立法會正式通過雙辣招,不少暫且觀望的放盤業主,由於希望破滅的緣故,部份失望的業主,願意更彈性地處理買家還價,市場所見,一線前領的指標屋苑,成交價一般回落了5%左右,而二線的大型屋苑,造價更調整接近一成,單幢樓方面,跌幅較矚目的是一些標榜迷你豪宅的住宅。

市場頻傳出豪宅劈價蝕讓,並且波及一些簇新入伙不久的大型地鐵屋苑,就本人理解,致命原因是中央政府進一步加強執行金融市場化措施,內地資金壓力持續加大,引致持有香港物業的內資被迫拋售物業套利,甚至要斬纜止血,將餘資回撥國內營運周轉。個人估計,樓價千萬元以上,位處非傳統豪宅區的住宅,或入伙不久的大型住宅,將會出現更多劈價蝕讓或以銀主盤形式成交個案。



普羅市民最關心細價樓的動態,雖然價格已有調整,卻和不少買家聯想的大跌五成,憧憬「執平貨」有很大距離,更是一廂情願的想法,一來因為建築成本不斷上漲,現在普遍每呎達三,四千元,工人長期不足,社會又拒絕輸入外地建築工人補充,單靠發展商提高及改善工程效率節約成本,確實難以抵消工資的增加。

特別是細價樓的潛在用家入息有限,令發展商不得不更審慎考慮投地的預算上限,近月兩次流標的天榮站上蓋,以及另外兩幅屯門地皮,中標價每呎僅二千多元,成交價回復十多年前水平,發展商如此保守,相信原因在於沒有銷售把握,加上項目落成時踫上香港普選最敏感時段,投資風險激增。故此發展商選擇投資更有保證的市區及優質地段,顯然更有勝算!

很多人忽視了跌市更難入市的事實,特別是首期不足的上車客,當樓市大跌時,銀行估價也會跟隨市況不斷下調,甚至更加保守。同時,銀行為保障貸放資金安全,會更嚴格篩選借款人的質素,此外,縱使買家有膽量在樓市大跌下入市,也得準備更多現金支付估值的差價,還要重新衡量加息,經濟環境劇變的影響等問題,故此,以為樓市大跌有利更多買家入市,只是一個美麗的誤會!

刊登日期: 2014年3月10日