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樓價回落 置業不一定吃虧

近十年來,置業一直是香港人最關心的問題,加上08年美國金融海嘯的催化,置業更加成為資金避險的最佳工具。在史無前例的超低利息下,特別是沿用7成或以上按揭的槓桿比,不論對置業自住或收租,都是絕對有利!

所以過去幾年,多數市民都有爭先恐後的買樓心態,住細單位的業主,盡可能將原來擁有的細單位放租,收到的租金用作補貼新購入自住大單位的供款。由於香港市民大多數很精明, 發展商推出的新樓盤,經常開售後便迅即一掃而空,甚至加價仍然擋不住投資者掃貨的熱情。香港樓價颷升,除了市民的資金避險心態充斥之外,過去政府沒有做好足夠土儲也是事實。不過,通過遏市辣招,目前政府已實質上穩定了住宅樓價。

近日,一位世姪到來拜年,重提置業打算,世姪已婚,兩夫婦目前每月入息約4萬元,一向慳儉,加上長輩襄助,置業首期問題不大。只是近一年來聽了不少告誡入市的意見,因此一直不敢妄動。不過近日樓價再見回落,兼且有權威人士公開表示,建築成本急升,推論樓價大跌風險不大,所以世姪再次萌生置業念頭!



回想老友在世之時,也曾就抉擇為兒子資助首期抑或碩士學費和我參詳,當時我提出了「騎馬追馬」的置業想法,最後老友選擇幫助兒進修而放棄。今天世姪再來請教,適逢市場倒向看淡樓市,故此只提出了以下例子,讓世姪參考,請他自行抉擇!

假設樓價400萬元,做七成按揭,供款25年,以目前利息2.15厘計,每月供款約1.2萬元,當中本金佔7千元,而利息約5千元,單位買入自住可免交租;假設若月租為1萬元,則自置居所五年之後,可慳回租金60萬元(不加租計),供款中的本金累積為42萬元,期間供樓利息不加,則共累積支付了利息30萬元。

如果樓價五年後下跌1成,即樓價損失了40萬元,加上按揭利息30萬元,不過卻可省回租樓費用60萬元,再加上供樓本金累積,約莫抵消了樓價下跌的損失,到時候平買平賣,仍然保持有換較大單位自住的財力。

所以,我對世姪說,以上例子雖然是假設,但只要量力而為,特別是首次置業,比起租樓還是划算!

刊登日期: 2014年3月3日