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亞洲市場的順流逆流

亞洲市場的順流逆流世事難料。一月時,日本搶去亞洲房地產市場焦點;泰國仍是熱門旅遊勝地;同一時間,香港樓市深陷泥沼,前景未明。現時三地時局詭譎多變,物業市場走勢亦變得耐人尋味。

重量不重質
自額外印花稅於去年二月實施後,香港住宅市場首當其衝。2013年,住宅成交量創15年以來最低,僅多於5萬宗,而豪宅成交量不足700宗。唯獨逾億元的豪宅交易錄得36宗,與2012年的38宗相若。

高力國際最新數據顯示,樓價持續下滑,交易量僅輕微上升,可見市民對樓市抱持審慎樂觀的態度。高力預期,中小型住宅及豪宅的租金和價格將於2014年下降,租金跌幅在8%以內,而樓價則在20%以內,市場需求由用家主導。高力國際研究及諮詢經理李梓王柔認為,發展商積極推出多種優惠條款,帶動銷售氣氛。她表示:「最近的一手樓宇項目均提供具吸引力的優惠以刺激銷情,其中包括額外現金回扣。」

住宅買賣部行政董事潘偉基亦認為一手樓的銷售折扣有可能迫使二手樓業主減價推盤。他指出:「近期新盤開價吸引,拉近與二手盤樓價的差距,部分過往對售價企硬的二手盤業主不得不降價以接近準買家的預期,藉以促成交易。」因此樓市略為回暖,成交增加,這在半年前確實難以想像。

政治危機
並非只有香港的市場迥異,自去年十一月,泰國再次捲入政治動亂,最終演變成流血衝突。根據英國廣播公司報導,防暴警察在主要街道進行清場行動,過程中造成四人死亡。目前泰國面對複雜政局,總理英祿拒絕下台、官員貪腐、城市人與農民之間的分裂,政治危機隨時一發不可收拾。

世邦魏理仕泰國執行董事及研究和諮詢部主管James Pitchon表示:「這次示威對曼谷市中心的破壞遠不及2010年的紅衫軍事件,房地產市場反應較慢,並非如貨幣或股票市場般受到即時影響。」曼谷寫字樓的吸納量於2013年持續回升,是自2005年以來最多,主要因為寫字樓新供應有限,及空置率低於10%。然而,面對當地政治危機,消費者信心下降,商業投資者的態度亦變得謹慎,特別是來自海外的新企業。Pitchon續指,泰國的跨國公司對當地的不穩政局已司空見慣,一般集中於長期部署。

但接二連三的騷亂會否令投資者最終放棄泰國市場,James對此不以為然。他認為泰國鄰近的競爭對手,例如緬甸、越南、印尼等均缺乏大型基建,或會令投資者卻步。至於影響泰國住宅市場的主要因素,存在於中檔住宅的新供應量及多少屬投機性質。James總結:「銀行和投資者將會密切注視發展商於未來數年銷售的樓宇,以評估他們的銷售能力。」

載沉載浮
除了泰國外,日本的前景亦不明朗。二月中旬,日本報告2013年第四季的經濟增長疲弱,令人質疑安倍經濟學的成效,以及日本能否承受提高銷售稅至10%的影響。仲量聯行日本研究部主管Takeshi Akagi指出:「2013年第四季的國民生產總值升幅僅0.3%,遠低於預期,然而,本地私人物業需求連續第四季增長強勁,企業資本投資亦大幅攀升。」儘管消費於同期上升,但這可能是因為銷售稅即將提高,促使人們提前消費。

仲量聯行資本市場部主管Akihiko Mizuno表示,安倍經濟學增長戰略的「第三支利箭」是對日本傳統受監管領域,如農業、醫療、就業制度等進行多項改革或寬鬆管制,預期歷時較長。現時日本企業收入逐步上升,遂增加招聘畢業生,改善了社會就業情況。不少企業亦考慮提高工資,預計政府的稅收將會遞增。結合四月份銷售稅增加,政府應有足夠能力解決龐大的赤字問題。

雖然日本經濟仍有隱憂,但Mizuno預期,實體經濟復甦,消費物價指數有望上升,對物業市場產生正面影響。IP Global香港區的研究亦指出,物業稅項減少、借貸成本下降、圓匯轉強,以及新樓供應有限,均使日本地產市場得以保持魅力。而仲量聯行估計,今年日本的海外投資將由13%躍升至20%。綜觀香港、泰國及日本這三個主要亞洲市場,走勢令人捉摸不定,相信到了下半年,又是另一番光景。