樓市快訊

本地房屋發展藍圖

本地房屋發展藍圖本年度的施政報告已於一月十五日公布,行政長官梁振英以過去一年的一些「豐功偉績」為開場白,當中包括了制定官方貧窮線、改善空氣質素方案、可持續能源使用計劃、「雙非」孕婦零配額及設立買家印花稅等等。至於新一年,面對全民關心的房屋問題,梁振英表示會全力增加短、中、長期的土地和房屋供應,同時管理需求,務求有效地遏止樓價上升。最重要的是,在回歸十五年來,首次制定長遠房屋策略。面對行政長官的信誓旦旦,各界又有什麼反應呢?

萊坊行政總裁Alnwick Chan對施政報告評價正面,認為它勾勒出香港未來發展的重要藍圖。報告中指出持續發展的重要性,當中提及的基建、旅遊業發展及加強香港與深圳之間聯繫均對本地長遠發展有正面影響。

四出開荒
高力國際則指出施政報告房屋政策不足,認為政府無法達到短期房屋供應的目標。跟去年平均推出16,750個單位相比,未來五年的主要住宅房屋供應目標將會降至每年13,600個單位,數量大幅減少,令房屋政策更受爭議。為了增加房屋供應,梁特首積極「開荒」,推進土地用途檢討,試圖撥出更多土地改作住宅用途。除了現有的150幅土地,規劃署在新一輪檢討中初步在各區物色了約80幅具潛力改作住宅用途的「綠化地帶」、「政府、機構或社區」土地,總面積超過150公頃,目標在未來五年提供約89,000個單位。可是部分土地需要經過收地、清拆或搬遷現有設施等程序方可改變土地用途,過程可能會相當漫長。對此,梁表示一切會循序漸進,承諾逐步將一些已破壞或荒廢的「綠化地帶」或適合的工業用地改作住宅用途,而規劃署亦會進行新一輪工業用地檢討,預期在2014年完成檢討過程。

梁班子積極尋覓土地,背後的原因是要履行未來十年供應47萬個單位的承諾,當中公營房屋佔六成。除了確保有足夠土地供應外,政府亦要確保房委會日後有足夠資金應付未來發展,而建造業亦要有足夠人力資源來承擔大量的房屋建設。這樣說來,整個社會及政府將要準備迎接艱巨挑戰。

覓地建屋需時,因此仲量聯行認為施政報告對樓市的影響仍有待觀察,但現時私人房屋供應短缺,未來大量公營房屋投入市場或會對私營房屋供應及價格構成影響。仲量聯行認為資金不多的買家可能會轉投公營房屋的懷抱,令市場對私人房屋需求下降,有望拉低私營房屋的價格。對於政府四出尋地,環保組織如世界自然基金會抱質疑態度。他們認為無數填海工程及改變土地用途方案均會為本港的環境帶來沉重後果。在落實任何決定前,必須進行全面的環境影響評估報告,推算種種工程對香港環境的影響。

開天闢地
除了積極覓地外,政府亦將目標轉移到新界地區。特首表示,新界東北新發展區計劃對本港中長期的房屋供應十分重要。有關計劃將於2022年起成為最主要的房屋供應來源。而在施政報告中,亦可見政府倚重新界地區的發展。短期內該區將會提供6萬個單位,其中六成為公屋和居屋單位。此外,元朗洪水橋新發展區可容納17萬5千人,可見新界發展對整體房屋供應的重要性。

英國皇家特許測量師學會香港分會主席何志榮博士對施政報告的房屋土地政策表示歡迎。他認為房屋短缺問題對社會造成深遠影響,政府對解決此問題表現積極;而且新界東北新發展區計劃存在很大的靈活性,或有機會發展為多個新市鎮。何博士認為,本港的經濟發展與房屋政策是不可分割的,需要同步發展才可令香港繁榮安定。

縱使社會對房屋土地政策的評價好壞參半,但政府推出「補地價仲裁先導計劃」,以加快補地價進程,卻獲得到不少掌聲。萊坊行政總裁Alnwick Chan亦支持此計劃,認為獨立的第三方可促進發展商與政府間的補地價協議,令金額更加公平獨立地處理。

綜觀施政報告的房屋政策,仲量聯行認為當中沒有重大變動,中短期土地供應措施需時落實,因此樓市不會在短期內出現劇烈變化,亦不足以解決現時急切的房屋短缺問題。世邦魏理仕香港、澳門及台灣地區高級營運總裁Craig Shute認為政府放寬目前樓市「辣招」的機會不大,但報告中沒有公布新一輪「辣招」,這已對樓市有正面作用。沒有政府的干預,市場人士才不用考慮太多變數。總而言之,要紓緩本港長久以來的房屋問題,政府必須積極監管樓市供應。只要有足夠的供應才可令樓價回落至合理水平。這樣,樓市才有望穩定下來。