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奧運效應 振興日本市場

奧運效應 振興日本市場自日本首相安倍晉三上台後積極推行「安倍經濟學」,日本經濟穩步復蘇,看來已取得初步成效。短期內仍有不少因素,包括日圓貶值、基建投資、日本央行的量化寬鬆政策以及修訂就業政策等等,將進一步改革日本經濟,同時為日本地產市場帶來轉機。

根基穩固
綜觀目前情況,日本經濟已逐步走出經濟陰霾。日本的市場經濟自明治時代起開始萌芽,至二次大戰後的重建時期踏入黃金歲月。雖然九十年代初資產泡沫爆破,日本經濟走下坡,但這個只有1.25億人口的國家,人均收入卻位居世界前列,經濟總值達5兆美元,位列全球第三大經濟體(縱使日本的債務是本地生產總值的2倍),全球富豪榜中日本人仍佔不少席位。

IP Global顧問Chris Lane認為日本市場有很多利好因素,日本人對當年泡沫爆破至今仍記憶猶新,不敢掉以輕心。雖然現時圓匯疲弱,但只要當局實行量化寬鬆,便可推高通脹,資產價格亦因而上升。另外,日本銀行為求拓展業務,向海外投資人士提供貸款也是早晚的事。

隨著東京於2020年舉辦夏季奧運會,日本的重工業(包括領先全球市場的汽車業、超高科技電子及光學、生物化學及機械人應用)、電訊、零售、金融服務及旅遊業將會出現顯著增長,支撐起日本經濟。另一方面,日本政府有意進一步優化連接道路、港口、鐵路及新幹線等基礎設施,再加上日本聞名於世的創意文化產業(如動漫及電子遊戲),這一切都說明了日本的強勁增長潛力。

絕處逢生
根據仲量聯行報告顯示,去年日本的房地產投資信託基金投資(REIT)已經翻了五倍,而且亞洲投資者的數目正不斷上升。2013年1月東京的物業買賣中,海外買家僅佔10%,遠比紐約的31%及倫敦的63%低,可見市場仍有很大的增長空間。其實,日本並沒有限制海外買家的措施,惟甚少日本銀行為海外買家提供貸款,致使投資者卻步。近期情況已見改善,但能否吸引外國投資者還要視乎圓匯走勢。

彭博(Bloomberg)最新發表報告指出,2013年上半年日本的商業投資額上升了50%,遠比澳洲的10%和德國的43%高。商業物業代理商Cushman & Wakefield預料安倍今年會加強推動東京的寫字樓市場,受熾熱投資氣氛帶動下,寫字樓需求將會增加。Cushman & Wakefield董事總經理Todd Olson指出,雖然市場存在不穩定因素,如2014年增加銷售稅,以及推行改革的經濟波動,但業主普遍看好租金增長前景,適逢東京主辦2020年奧運會,將促使投資活動大幅上升。

自日本央行採取較寬鬆的金融政策後,本地市場需求持續,當中住宅投資集中於東京、大阪及滑雪勝地二世古(Niseko)。Lane表示近期日圓已較去年下跌近20%,加上亞洲地區中產人數增加,滑雪度假勝地物業更見吸引。

升值機遇
很多人將日本物業價格上升歸因於金融政策及日圓貶值,環球通(GMO Click)副總裁陳健豪表示2013年日圓的表現是十年來最差的一年,日圓兌美元、歐元、英鎊已下跌近20%,亦較商品現貨下跌18%。雖然暫未看到美元兌日圓會重上110點水平,但預期2014年日圓匯率會較波動。

日本政府面對人口老化問題,為確保庫房有充裕儲備應付日趨龐大的社福服務開支,安倍決定今年4月起逐步提升銷售稅,預計由現時的8%增至2015年的10%。香港政府也曾討論過開徵銷售稅,當時提出3%已令大家議論紛紛,現在日本的銷售稅要加至10%,當然惹來不少反對聲音。陳健豪認為增加銷售稅對日本經濟及圓匯帶來風險,此舉會推高日圓,屆時美元兌日圓下跌,投資者要直接從利差交易中獲利將會更困難。他相信今年日圓仍然是投資者喜愛的融資性貨幣,而且現時日圓貶值,物業相對便宜。他又估計明年歐元兌日圓將會升穿145點,英鎊兌日圓則上至175點。至於到2020年物業價格走勢如何,這將與當時經濟發展及日圓的匯率變動有莫大關係。