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2014年樓市展望

2014年樓市展望過去一年,中小型住宅市場以租賃為主,黃金地段舖租持續上升。來到新一年,樓市降溫措施持續生效,再加上低息環境隨時改變,令不少人擔心香港房地產市場或會進一步下滑。今年樓市走勢,成為一眾投資者關注的問題。

環球市場
高力國際於11月發表的《全球投資者信心調查報告》(Global Investor Sentiment Survey)顯示,環球商業投資者對2014年地產前景充滿信心,尤其是美國物業市場。調查訪問了500位機構及個人投資者,發現約七成受訪者計劃於2014年擴大物業投資組合,顯示出投資者信心站穩。

高力國際英國及愛爾蘭行政總裁兼調查主管Tony Horrell說:「投資者願意拋開政治環境考慮,投資穩健的房地產市場。許多熱門投資地區如英國和亞洲,受惠於經濟前景明朗,物業價值不斷提升,投資者願意承擔更大風險以換取更高回報。以亞洲投資者為例,儘管市場早已傳出加息或增設商務物業印花稅等消息,投資者仍然看好亞洲投資前景。」

仲量聯行預測,由於大量資金尋求新出路,亞太區商務市場的投資活動將更活躍。仲量聯行亞太區資本市場部主管表示:「投資者為爭取更高回報,願意承受更高風險,甚至傾向尋求高增長潛力的新興亞洲市場,如越南和印尼。」

至於戴德梁行的《年度展望報告》(Annual Outlook)亦提到,環球投資者對本年的投資前景有信心,同時指出與美國和歐洲相比,亞洲的租務成本將會升得更快。亞太區房地產市場採取因時制宜的措施,如限制新物業供應以提高回報率,又於二線市場增加供應以壓抑價格,成功帶動區內投資氣氛。戴德梁行北亞研究部主管兼該報告合著者Andrew Ness表示,東京經濟復甦步伐加快,帶動租務成本上升。儘管東京的銷售稅增加,並且面對一連串的經濟改革,該城市仍然是區內投資熱點。部分原因可歸功於安倍經濟學,促使需求上升及空置率下降。高緯環球日本執行董事總經理Todd Olson亦指出,業主憧憬租金增長潛力。租金持續增長,再加上東京成功申辦2020年夏季奧運會,令日本的投資活動相當活躍。

根據萊坊的《全球豪宅市場預測》(Prime Global Forecast),利率上升和市場干預政策嚴重打擊全球豪宅市場。萊坊預測杜拜將是2014年全球表現最好的豪宅市場,樓價升幅可達10%至15%,其次是北京、上海、悉尼、巴黎(5%至10%)和倫敦(少於5%)。中國目前正努力壓抑物業需求和價格,萊坊預計中國政府需要實施更有效措施,如開徵物業稅和收緊信貸,以應對潛在的樓市泡沫。

本港市場
回到本地物業市場,高力國際對2014年香港樓市表現不感樂觀。亞洲高力國際研究和諮詢執行董事Simon Lo預測:「各類型物業價格將出現調整,當中住宅和零售物業或會錄得雙位數字的跌幅;相反,工業物業租金將有約2%的輕微增長。」至於豪宅市場的表現,萊坊大中華地區總監兼研究與顧問部門主管Thomas Lam認為:「樓市降溫措施持續生效,加上豪宅供應量增加,物業價格有望進一步下跌,預計出現5%至10%的調整。」

說到樓市辣招,仲量聯行、萊坊、戴德梁行和高力國際均認為有關措施冷卻樓市氣氛。仲量聯行董事總經理Joseph Tsang於公司年度報告中指出:「鑑於明年有機會加息,兼且政府或提出更多調控措施,樓價下行風險增加,物業銷售將持續疲弱,住宅價格將繼續受壓,或出現溫和調整。」不過,他不認為樓價會大幅下跌,認為只要低息環境持續,及維持有限度供應,全年物業投資活動仍可望保持目前水平。

寫字樓方面,世邦魏理仕寫字樓服務執行董事Rhodri James說:「隨著外圍經濟環境改善,加上寫字樓地皮較少,實力雄厚的金融企業將於今年增加對寫字樓的需求,預料中環核心區寫字樓需求殷切,間接帶動非核心區寫字樓需求。」然而,他更看好2015年的增長潛力,主要因為核心區租金可能大幅上漲。另一方面,萊坊預測今年核心區寫字樓租金和售價將會下跌約5%;至於高力國際估計寫字樓租金將按年持平,價格或下跌7%。高緯環球香港董事總經理John Siu亦有相近看法:「市場對優質寫字樓的需求,不太可能在短期內大幅增加,預計2014年中環商業區的寫字樓租金相對平穩,到2015年才會出現持續增長。」

至於零售商舖方面,仲量聯行認為,儘管銷售放緩,整體零售物業市場將表現出色。內地二、三線城市旅客來港購物,消費集中在可負擔得起的奢侈品上,可望刺激消費增長。仲量聯行零售主管Tom Gaffney認為,這種消費模式的轉變將會蔓延下去,有利於中檔市場的零售商。因此,我們預計2014年零售物業租金將有2%至4%的平穩增長。

總括來說,亞太區市場仍是全球投資者的焦點,雖然參考過不少專家意見,大部分認為本港今年的地產市道不明朗,但香港作為全球最自由經濟體系之一,相信有能力憑藉所賦予的優勢,吸引穩定投資的同時,亦可平衡物業供求,因此不論樓市走勢如何,投資機遇總是埋藏其中。