樓市快訊

杜拜東山再起

杜拜東山再起2008年金融海嘯後,接二連三的不利消息圍繞著阿聯酋最大城市-杜拜,當地被批評樓市過熱、發展過快,而且嚴重剝削勞工權益。經濟泡沫爆破,加上不斷的負面消息,杜拜已被奪去投資福地的光環,房地產價格更大幅下跌64%。2009年,萊坊的全球房價指數報告指杜拜是全球表現最差的市場之一,在五十個城市中排名下滑至第九位,緊隨當時正面臨重大經濟危機的愛爾蘭。

風起雲湧
數年過去,一切已事過境遷。杜拜於萊坊十月發佈的《全球生活質素報告》(Global Lifestyle Review)中位列榜首,擊敗了多個熱門優質城市如日內瓦、奧克蘭、摩納哥、悉尼及哥本哈根。報告主要以各地文化、教育及生活水平等方面作比較。諷刺的是,當時同被評為全球表最差物業市場之一的愛爾蘭,其首都都柏林在報告中位列尾二,可見杜拜的韌力十足。

香港專業投資顧問公司IP Global的中東投資總監Paul Preston表示,2008年的金融海嘯嚴重打擊了杜拜的房地產市場,令物業價格下跌49.7%。可是,今年第二季度,杜拜的物業價格已上升了13%,與整體經濟復蘇步伐一致,可見投資者已對杜拜重拾信心。再者,杜拜已取得2020年世界博覽會主辦權,預期可創造大量就業機會,帶動住宅需求上升,令市場氣氛熾熱。儘管如此,IP Global認為,投資杜拜物業時,仍須抱持審慎態度。畢竟樓價一下子上升得太快,可能是樓市泡沫的先兆。而且購入物業時,應考慮當地的經濟基礎及本地買家與租客需求,不應只因為世博或個別體育盛事而輕易入市。
逐漸求變

杜拜經濟過去一直以石油產業為主,可是在政府積極發展下,當地旅遊及服務業日漸蓬勃。多元化的產業能提升物業價格,同時奠定了房地產市場的地位。國際貨幣基金組(IMF)預期杜拜的國內生產總值可達4%增長。隨著經濟持續向好,叱吒一時的哈利法塔(Burj Khalifa)及卓美亞帆船酒店(Burj Al Arab)有望重拾昔日風光。

根據高力國際2012年的全球物業價格指數,杜拜的物業價格達20.5%增長。高力國際中東地區行政總裁John Davis分析,杜拜的樓價在2010年已跌至谷底,現在逐步由谷底反彈。他表示對杜拜的整體樓市復蘇感到樂觀,但預期一旦年底的新銀行按揭法例上場,降低按揭成數,樓價會隨之放緩。

一直以來,杜拜的問題在於好大喜功,由棕櫚島集團(Nakheel Properties)承建及擁有的世界群島(The World),乏人問津,正正是杜拜窮奢極侈的最大犧牲品。Preston認為,杜拜跟不少市場一樣,在急速發展的數年間不斷大興土木,導致樓市供過於求。汲取了過去教訓,杜拜在近年的經濟復蘇過程中,已不再依賴物業炒賣和石油產業,而是實實在在地推動貿易、製造業及旅遊業發展,以建立穩固的經濟基礎。高力國際之所以認為杜拜可以重回國際舞台,全因杜拜的金融架構能力。杜拜不但擁有完善的貨幣政策及稅制,而且政局穩定,不受最近的阿拉伯地區局勢不穩影響。再者,杜拜政府對物業市場的監管日趨完善,即將推出的按揭成數上限有望令炒賣活動降溫。然而,投資者仍須靜觀其變,不可魯莽入市。畢竟,樓價在短期內迅速上升,存在一定風險。

展望未來
過去一年,杜拜的房地產市場表現強勁,樓價已從2009年的低位反彈近40%,租金回報亦同步回升,有接近6%的回報率,升值潛力可觀。由於杜拜是中東地區的商業中心,不少跨國企業會在當地經營業務。因此,Preston預期2014年杜拜市場表現仍然樂觀,更多的投資將會集中在住宅物業市場,尤其那些質素高、數量少且價格合理的別墅。根據惠譽國際評級(Fitch Ratings),杜拜的經濟復蘇會持續至2014年。Preston認為,炒賣活動會繼續影響未來一年樓價,並有望上升至2007年的高位。可是,市場氣氛過熱,樓市升勢或會於2015年止步。他提醒投資人士要小心衡量投資風險,避免重蹈當年樓市泡沫爆破的覆轍。