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2013地產市場回顧

2013地產市場回顧2013年即將過去,是時候回顧過去一年地產市場表現,部署來年的投資策略。地產市場目前形勢未明朗,普遍投資者關心的議題,如美國聯邦政府的退市時間表、低息會否維持,或樓市「辣招」何時撤銷,至今未有定案。今期我們將會回顧2013年地產市場的整體發展,審時度勢為未來一年作好投資準備。

住宅市場
萊坊11月出版的《亞太住宅評論》中指出由於政府多次推出樓市調控措施,加上4月29日起實施《一手住宅物業銷售條例》,樓價升勢受壓,令市場氣氛轉趨淡靜。面對市況轉變,發展商重新作出部署,延遲新盤推售日期。仲量聯行剛發佈的《2013年度香港物業市場回顧》同樣認為香港樓市疲弱,一系列的樓市辣招令市場平均每月成交量較2012年大幅下跌38%,成交量甚至低於沙士時期。總括2013年住宅市場情況,買家的入市意欲與購買能力降低,物業成交量下跌,其中以豪宅市場表現最差,價格介乎3,000至5,000萬港元的豪宅銷售量較去年大幅下跌60%。

然而,隨著發展商開始熟習新的《一手住宅物業銷售條例》,加上採取較保守的定價策略及提供買樓折扣優惠,市場氣氛於下半年稍為好轉,近期推售的The Austin及天璽住宅項目,銷情理想,但亦有不少買家靜候二手市場出現大幅價格調整,令住宅物業的資本值下降,中小型住宅及豪宅市場的資本值分別下降2.6%及1.9%。租賃市場方面,由於金融行業緊縮房津開支,令豪宅租金受壓。

雖然市場氣氛逆轉,但有一點始終沒變,就是香港房屋供應量仍然不足。仲量聯行預計2014年會有16,800個單位落成,略高於過去十年平均每年14,600個的建屋量,但仍遠低於1990至2003年,平均每年有27,000個單位。

寫字樓市場
至於寫字樓方面,仲量聯行認為2013年寫字樓市場有放緩跡象,整體吸納量較2012年大幅減少。除了銅鑼灣及灣仔外,其他主要地區出租寫字樓的空置率均見上升,11月底中環的空置率接近5%。此外,由於企業營運轉趨審慎,一般傾向租用較小的寫字樓單位,需要較大單位的租戶則傾向選擇九龍東。

儘管如此,整體租金已逐步回升,亦曾錄得1.2%增長,惟升勢未能持續至年尾,2013年整體租金錄得負增長。高力國際香港研究顧問經理Joanne Lee認為,中環的租金調整幅度約為17%,但現時中環及金鐘的租金調整幅度遠不及2001至2003年中以及2008至2009年中般嚴重,過去兩年半租金只是輕微放緩,空置率略為上升而巳。

仲量聯行報告指出,由於新商廈落成及部分建築物改作商業用途,令寫字樓供應量驟增。其中尖沙咀部分商廈空置率上升,使該區租金三年來首次下跌。另外,九龍東部分新商廈業主把空置的分層樓宇單位轉售為租,並下調租金叫價,亦使該區租金增長放緩。

零售商舖市場
至於零售商舖,則在各類物業市場中獨領風騷。銅鑼灣仍是全球最貴的黃金商舖地段,每平方呎租金逾3,000美元,遠較紐約第五街(Fifth Avenue)(2,500美元)、巴黎香榭麗舍大道(Avenue des Champs-Elysees)(1,601美元)、倫敦新龐德街(New Bond Street)(1,047美元)和東京銀座(Tokyo’s Ginza)(984美元)還要高。

環球商務物業顧問Cushman & Wakefield於11月底公佈的年度調查報告《Main Streets Across the World》中指出,香港零售市道暢旺,受惠於國際奢侈品牌的帶動。該顧問公司香港商舖部執行董事Michele Woo稱,假如奢侈品市場重拾勢頭,黃金地段的舖租將進一步上升。她又提到,香港的零售市道並非只靠奢侈品銷售,不少即日往返的內地旅客紛紛來港購買日常生活用品,其消費模式已由奢侈品擴展至中價產品。2013年,內地訪港旅客佔了整體訪港旅客人數約75%。

整體而言,雖然市場態度漸趨保守,零售商舖的需求仍然強勁,租金亦稍為上升。與此同時,不少零售品牌選擇在非核心地段的主要購物中心開設新店或擴展業務,令傳統核心與非核心購物區之間的租金差距收窄。此外,亦有部分零售商採取新策略,選擇開設短期的限定商店或網上店舖,以避開高昂的租金。