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換樓上流失動力 草根上車更難

連續超低成交量的出現,並不代表香港小市民已失去置業的興趣。讓我們看看近期一手新樓的表現,雖然新界、九龍及港島新盤連番推出,成交量仍然持續可觀,發展商願意提供巨額優惠,令正在觀望的用家,重燃了他們入市的決心,理論上,市場若沒有龐大的潛在住屋需求的話,購買力是會很快被消化殆盡。但是,現在的實況是,久違了的長線投資者已重出江湖,近期大手入票抽籤認購,特別是開放式和一房單位,投資者和上車用家更正面短兵相接,許多新盤的小單位都在極短的時間內被一掃而空,這情況是否代表了投資者以行動確認樓市見底?抑或是現行的3D辣招已被破解了!

吊詭的是,正當發展商新樓盤大行其道的同時,代理業界卻發覺二手樓市場聞風不動,更一再創出罕見低於3,000宗的月成交量,經過多天反覆思量,我得到了一點線索,問題出在已置業而打算換樓的小業主,他們一般採取以下兩種方式進行:

其一,「先賣後買」,好處是先賣了手上較細的單位,套取買家預付的訂金,一般相等於成交價的一至二成,再加上手上積蓄,得到較多現金作為換置較大單位的首期,如果選擇二手樓的話,更可以準確預算搬入新居的時間,從而節省短租暫住的使費,所以,用家會心理上傾向買入二手樓或已落成可即住的新樓。

其二,「先買後賣」,適合一些手頭備有充裕現金的小業主,他們因有足夠現金支付添置新居的首期,因此,在從前是無須依賴賣樓套取大訂補貼首期的,但是,由於受到政府管控需求的措施影響,他們現在必須額外預備雙倍印花稅款,再加上銀行對二手樓普遍估價不足,以及要通過嚴格的按揭供款壓力測試,對普羅用家而言,換樓上流已經是一件挑戰個人財政負擔的吃力事情,現在的管理需求措施更加令換樓的壓力變得百上加斤,倍感艱難!



事實上,換樓上流,大多數是較保守和穩健的中產人士,在辣招之下,他們多半抱持觀望態度,暫時放棄在現時換樓!再加上近期發展商推盤以減辣優惠利誘,網羅了市場最有財力的投資者及收入足夠的用家,預期二手樓將失去傳統換樓上流的動力,導致市場不可能釋出更多樓價在200萬左右的細價樓供應,最終犧牲了草根階層晉身小業主的機會!

刊登日期: 2013年12月02日