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發展商巧用辣招 小業主束手無策

不知道那位智者,最近竟然發明方法,將掣肘樓市的3D辣招,轉變為新樓盤的增銷工具, 如磁石吸鐵一樣,把二手樓購買力吸引過來,改買一手樓盤。

上月天璽劈價促銷,可以稱得上是借力辣招的代表作,發展商高調宣佈多種減辣措施,以買樓送印花稅為賣點,配合首批30個單位定價大幅折讓,將全港豪宅買家極速聚焦過來,幾天之內,不斷加價加推,成功售出超一百個單位,跟著推出的 The Austin, 也仿傚同一伎倆,同樣為買家提供類同的減辣優惠,結果首批推出單位,一樣賣得滿意的成績。

同一時間,若我們觀察二手豪宅交投表現,卻發覺甚少一手豪宅向隅買家,回流購買二手豪宅,經過這幾天反復思考推敲之後,我終於悟出當中奧妙了!

大家試從一個投資者身份去考慮,當要買入一個二手單位時,除了樓價之外,還要考慮支付DSD 和BSD的稅款, 假設購入單位的樓價是2100萬元的豪宅,若以非本地人身份購入,買家需要支付雙倍印花稅90萬元,另外支付相等於樓價15%的BSD,費用是315萬元, 換言之,在這一宗買賣中,一名非本地投資者要為交易多付400萬元稅款, 若果買家是已經持有物業的香港人,他仍然需要為這交易多付45萬元稅款。但是, 若這名投資者選擇買入一個同級新樓,而發展商又願意提供抵消辣招稅款的優惠,則有關交易並沒有因為辣招的存在增加了買家的支出。



相反,放售同級單位的二手小業主,若他要吸引上述非本地投資者的垂青,這名小業主需要將放盤價大減至1,700萬元,就算小業主遇到買第二個物業的香港人,還是需要減價至2,055萬元,否則買家仍然會傾向購入設有辣招優惠的同級新樓盤。因此,若小業主為了保住自己的最大利益,他祇有放棄除首置客之外的所有客源,間接助長了新樓的銷情。

這樣看來,未來發展商若認為旗下的樓盤需要促銷,他祇要採取不同程度的減辣手段,便可以輕易將二手客源一併吸引過來,令大多數不願吃虧的二手小業主束手無策。

刊登日期: 2013年11月18日