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九肚山地價急瀉迷思

過去幾天,以百利堡為首集團以低於市場預期呎價中標,由於這幅九肚山578號地盤,面積接近19萬平方呎,是一個具有指標性的地皮,況且近年地皮做價只升不跌,加上比周前另一幅地呎價大幅調低1,545元,消息公佈之後,公眾及市場人士嘩然震驚,有報紙更以醒目篇幅,大字標題指「麵粉價」急挫18%,更有專家公開說中標價會衍生後遺症,將會波及全港豪宅市場,引爆醞釀中的減價潮。

對於這次九肚山招標成績,筆者初時也感到非常困惑,適逢周日早上,與一班老友,驅車同往大埔坳行山,途經九肚山腳麗坪路口迴旋處,猛然醒起何不向身邊幾位老友請教,才知道當中一位老友曾擇居馬鈴徑小屋多年,對這裡頗有經歷,他指報章對九肚山578號地盤的中標價評語過於粗疏,以下是這位老友的說法。

首先,他指若以地盤所處位置互相比較,在2011年8月由信和等集團投得同樣位處山腳的A地盤(和578號地盤位置毗鄰),當時的中標價是每呎5,332元,而上周百利堡集團的中標價,是每呎6,837元,若一併考慮規劃及設計難度,A地盤面積是寬闊易於設計,但百利堡的578號地盤卻是由一段「小蠻腰」接駁兩幅小地皮構成,顯然這幅地皮的發展成本將會高昂得多,所以,他認為最多祇可以說兩幅地皮的樓面呎價成本相約,或者說兩年來九肚山腳地價停滯不前。



老友更指登高可以望遠,位處九肚山較高位置的B1至B6地盤,除可以遠眺吐露海風情之外,更可飽覽四周綠悠山色,所以當日成交呎價全部接近一萬元左右,上文的578號地盤則位在山腳低處,而且地皮背靠石壁山坡,須築建大幅護土牆以防山坡滑體,故推測建成高樓之後,部份單位將會「面壁」,定價要有落差才可吸引買家,至於洋房部份,由於地勢較低緣故,加上前有九肚山傳統舊區遮擋視線,觀景質素或打折扣,和擁有優質景觀的B1至B6地盤,難以相提並論。

老友言之鑿鑿,筆者並不熟悉九肚山地形環境,不敢妄語,回家後立即上網到谷歌地圖,一窺立體實景地圖,覺得老友所言,並非憑空杜撰,而且評價頗為中肯。

刊登日期: 2013年09月25日