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辣招扭曲市場 新界細樓一枝獨秀

轉眼間,2013年又到7月份,這一年又過了一半。踏入7月份,不少評論又會提及對下半年樓價走勢的看法。筆者觀察到,大部份的評論都認為下半年樓價會下跌10-20%,甚至有行家發表樓價在未來3年下跌45%的說法。

在美國聯儲局退市的陰影及3D辣招的影響下,樓價下跌的說法是最安全及最有市場的。事實上,市場成交疏落,樓價在高位徘徊,形勢可以被理解為岌岌可危。從政府差餉物價指數可見,由2013年2月份開始,樓價指數停留在240左右,上下幅度不足1%。E類(160平方米)大單位成交宗數,連續3個月(3至5月)跌至每月不足20宗,亦可作為證據。

不過,對於正在考慮應否入市的首次置業用家來說,感受可能絕對不一樣。他們在市場上尋找單位,便會發覺市場放盤不多,選擇很少,而業主叫價往往是歷史高位,可見市場仍由業主主導,絕少減價求售的樓盤。買家即使有實際需求,亦只好轉買為租。



大家若再從差餉物業指數比較,便會發現A類物業(40平方米以下)在過去一年,樓價指數上升20%,而同期C類( 70-100平方米)上升7.8%,而E類(160平方米以上),只上升2.4%。大家再比較同類是中小型物業(即100平方米以下),在新界過去一年上升了19.8%,而市區則只有上升了12.2%。由此觀之,大家可以想像政府的3D辣招及樓宇按揭收緊政策,對大面積及市區高樓價物業影響最大,反而集中在新界的細價樓影響則最少。

當然,政府的「白居二」政策,也不單帶動了居屋第二市場的成交價及成交量,也波及新界400萬元以下細價樓的交投及樓價。所以筆者認為,不要單看整體樓價報導及預測,因為受到政府政策的扭曲,不同類型的物業,受到的影響也不一樣。現在,新界區的細價樓仍然一枝獨秀,而市區大額物業卻乏人問津,情況可謂恰恰相反。

刊登日期: 2013年7月24日