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香港樓市去向

香港樓市去向2013年已踏入七月份,過去數月變幻無常的天氣,正好反映出上半年度的樓市表現,令人無所適從。面對反覆不定的市場形勢,投資者是時候問一個問題:下半年度,香港房地產市場前景如何?

樓市交投萎縮
今年初,本港房地產市場表現疲弱,由於內地旅客來港消費意欲轉弱,加上銀行收緊信貸,令市場氣氛低迷。到二月份,隨著壓抑樓市措施出台,第一季度的物業成交萎縮,不少準買家轉買為租,帶旺住宅租務市場。六月中,地產市場陷於死寂,數百名地產代理從業員上街抗議,要求政府撤回「辣招」。第一太平戴維斯(Savills)亞太區副董事總經理盛世文(Simon Smith)表示:「受到政府的穩定樓市政策所拖累,本港地產市場停滯不前,預計在樓市氣氛轉好之前,樓價仍會進一步下調。」

2月22日,特首梁振英再度推出樓市降溫措施,向所有200萬港元以上的成交物業徵收雙倍印花稅。據中原地產指出,樓價隨即下跌了2.3%。直至五月份,成交量已連續三個月下滑,亦較去年同期下跌近50%。第一太平戴維斯(Savills)預測樓價會下跌10至15%;德意志銀行(DeutscheBank AG)則對後市更悲觀,預計樓價於未來兩年大幅下跌20%。

豪宅市場方面,地產經紀估計未來十二個月,樓價將下跌10%。高力(Colliers)研究及顧問常務董事Simon Lo指出,樓市辣招令準買家採取觀望態度,有部分買家轉向租務市場。另一方面,考慮到跨國企業招聘傾向審慎,收緊房屋預算,Simon Lo預期豪宅租金將輕微下調5%。

租務市場逆流而上
受到新一輪的印花稅措施影響,準買家由買轉租,租務市場漸趨活躍。Simon Lo認為,政府調高從價印花稅的稅率,400萬港元或以下的物業徵收4.5%稅款,更高價格物業收高達8.5%稅款,容易導致市場分割。由於購買中小型單位的資金成本較低,細價樓成為市場的追捧目標。與此同時,租客傾向遷往租金較低地區,或租住較小型單位,亦令租務市場的交投活躍。

至於商廈及商舖市場亦受到印花稅措施影響。雖然投資者對這兩個市場持審慎樂觀的態度,但雙倍印花稅增加成本開支,長遠而言打擊投資者對甲級寫字樓的入市意欲。萊坊(Knight Frank)大中華區總監及研究主管Thomas Lam認為:「2013年中環甲級寫字樓租金會維持穩定,而九龍東的寫字樓租金則會較去年增長10至15%。」

市場一直擔心內地經濟放緩會進一步打擊本港樓市。事實上,內地旅客消費力轉弱,加上尖沙咀和銅鑼灣等主要購物區的店舖租金急升,經已令一些奢侈品品牌擱置業務擴展計劃,Thomas Lam預計將有不少零售商在區內物色較低租金的舖位。另外,由於東鐵沿線地區方便來往出入境口岸,不少內地旅客選擇到沙田、上水以至北區一帶購物,令這些地區逐漸成為跨境購物的熱點。

還看政府取態
現時,市場關注政府會否於短期內撤回雙倍印花稅及其它樓市辣招。自2009年初住宅價格急升後,政府已先後推出超過30項樓市降溫措施,包括提高700萬港元以上住宅的按揭貸款首期、向三年內轉售的買家徵收樓價20%的額外稅款。去年十月份,梁振英更推出買家印花稅(BSD),向所有公司及非本地居民的物業成交徵收15%稅款。

英國皇家特許測量師學會(RICS)主席Kenneth Kwan擔心政府突然高調干預市場,會令投資者失去對香港自由經濟體系的信心。Kenneth指出:「引入雙倍印花稅只會削弱香港的競爭力,冀望當局盡快撤回有關措施。」事實上,印花稅措施推行至今一直備受批評,誤把真正的買家列入為目標對象,如一些購買物業自用的公司。

立法會最近就買家印花稅和雙倍印花稅進行討論,負責審批法例的法案委員會通過了一項不具約束力的動議,提出徹回有關樓市措施。可是,財經事務及庫務局局長陳家強最近發表的講話,卻未有半點讓步之意。他表示,現階段未有計劃撤回遏抑樓市措施,又認為自政府出招後,過去幾個月成交量減少,樓市逐步穩定,達到預期的效果。可想而知,政府的遏抑樓市措施預料會持續一段時間,本港房地產市場如何發展下去,還要視乎政府對樓市的干預程度。