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將軍澳地價急跌之迷

將軍澳68B1地皮,日前以30億批出,樓面呎價僅3654元,創近年新低,亦是將軍澳南11幅地皮裡面最低,比今年4月批出的65C1地皮低15%,更比接近將軍澳跨海大橋出口之一的68A1低近2成。究竟是甚麼原因令地價急跌呢?

位置地皮彈性不俗

是次入標的財團,不乏近年積極在區內投地的中型、大型發展商,因此,入標價反映多家發展商一致不願以市場預期的價格承接地皮。地皮地理位置優越,比上述65C1較遠離公屋、居屋,可享更開揚海景,亦不像68A1接近公路。再者,地皮密度低,發展有一定彈性。因此,跌價不在地皮本身,而是行政措施及外圍因素。



行政措施減慢資金回籠

過去兩年的3D政策(買家印花稅BSD、額外印花稅SSD、雙倍印花稅DSD),以及實施約2個月的一手新例,明顯令一手物業的銷情受影響。尤其一手新例,要求嚴謹,發展商推盤顯得小心謹慎,減慢了推盤步伐。政府明言,行政措施必需在樓市供應有明顯增加,才有機會考慮撤消。依此看來,撤消無期,而不少發展商已有多個項目在手,故擔心未能貨如輪轉而轉為出價保守,亦屬正常。

外圍因素影響大

美聯儲局伯南克暗示減少買債,預示過去幾年的寬鬆貨幣政策將會告一段落。消息令全球資產價格波動。再者,國內資金供應出現緊張,但有關官員亦明言,現時貨幣政策合適,表示無意放鬆銀根。市場擔心快將進入加息週期,發展商擔心市場購買受影響,及增加現有項目的財政負擔,連同上述的行政措施,影響成交價。

筆者認為,單憑一塊將軍澳區土地來斷定樓市已進入下降週期,仍是言之尚早。外圍因素亦很多時隨時間消化,令發展商策略有變。毗鄰的68B2地皮 7月5日截標,其中標價跟是次可作比較,相信對未來樓市發展更有預示性。

刊登日期: 2013年6月28日