樓市快訊

三藩市MIRA矚目登場

位於加利福尼亞州的三藩市,常被視為最具美國特色城市,皆因灣區內有美麗的天際線與著名地標金門橋,加上現在的經濟規模帶動全球發展,足夠讓它成為全國以至全球備受追捧的工作、讀書及生活地點。


隨著科技進步,該市不斷增長,當地物業價格亦不斷上升,而且更具設計品味。區內新項目來自Tishman Speyer的MIRA,位於仁康山及金融區之間,預計於年底落成。

迎難而上

三藩市在文化、社會、藝術及商業等多個領域均蜚聲國際,它是同志權利運動的重鎮;Metallica重金屬樂團來自當地;它擁有具規模的唐人街;《星空奇遇記》電影背景取自當地;Levi’s和Gap品牌、藝術家Ansel Adams和Robert Crumb在當地誕生;三藩市亦是喬布斯、湯漢斯、喬治盧卡斯及南希佩洛西的出身地。在三藩市灣區附近,還有舉世聞名的Google、史丹福及矽谷。

然而,三藩市也有自身問題,當地樓價與香港一樣,是全球樓價最難負擔城市之一。另外,當地接連發生針對科技公司承租巴士的襲擊事件(統稱Google Bus事件),現時還出現房屋危機。根據Property Shark,灣區內個別社區樓價是全美最昂貴的(以郵遞編號區分)。毗鄰矽谷的阿瑟頓樓價中位數為670萬美元,比曼克頓不少地區更貴,直逼摩納哥的超級樓價,1百萬美元在摩納哥只能買到一個170平方呎單位。居住在三藩市所需的平均收入約為35萬美元,該市人口數目正急速下降。瑞士銀行巨擘UBS認為三藩市價格太高,情況很像香港或其他熱門市場如多倫多、溫哥華、悉尼及倫敦,呈現泡沫風險。


儘管如此,房地產數據分析公司Core Logic在二月份的研究報告提到,自2018年市況轉差以來,三藩市樓價從2018年1月及2月至今,分別跌了13%及8.5%,成交量亦緊隨下挫。但California Association of Realtors指,獨立屋銷售於二月按年升8.9%;加州財政部亦指,三藩市人口於2018年新增6,500人。作為主要門戶城市,三藩市受到國際投資者青睞,該市在萊坊年度《財富報告》列出的主要房地產市場中排第十位,蓬勃的商貿發展令當地寫字樓供應緊絀,變相令物業升值。第一太平戴維斯在2019年首季度研究報告中表示:「三藩市寫字樓一直是供不應求,整體可用率下跌30基點,按季跌7.9%。即使共享工作間迅速擴展,科技、廣告、媒體及資訊企業仍然主導租賃市場。」

灣區特色

位於三藩市Transbay區、座落Spears街和Folsom街一隅的MIRA,逐漸成為新來定居居民及投資人士的新寵,該項目將與短期內進行的一系列公開招股活動同步銷售。Tishman Speyer高級營運總監Carl Shannon表示:「三藩市一直是國際投資及物業買賣的主要美國市場,至於亞洲買家喜愛三藩市有多種原因,包括當地氣候宜人、地理環境優美、優良教育氛圍、與亞洲連接性高,以及一個由科技業主導的龐大就業市場。」


MIRA的建築及設計創意亦是焦點之一,項目由Studio Gang Architects的 Jeanne Gang 構思,40層高的大樓以其旋轉幕牆及早年三藩市房屋所採用的經典「窗台」特色令人留下深刻印象。遞增式的旋轉設計,確保所有單位皆為角落戶型,能夠擴闊景觀視野、增加採光度、促進空氣流通,可望符合LEED黃金級認證水平。其他符合可持續發展裝置包括高效55%不透明幕牆、VRF空調系統、灰水收集系統、高階固定設備及綠化天台。至於園景則由Iwamoto Scott及INTERSTICE Architects設計。


Tishman Speyer形容該項目為一個可提供392伙不同戶型單位的小社區,包括1至3房分層單位、聯排別墅、頂層單位及資助房屋,面積介乎580至2,190平方呎(平均1,300方呎)。從MIRA出發信步可達設於Mission街、Market街和Freemont街的藍籌企業辦公室、藝術與文化場地、娛樂熱點、零售及餐飲設施,項目附近還有I-80高速公路(前往奧克蘭及柏克萊)、渡輪碼頭及Embarcadero 海濱大道。


每個住宅單位均優雅時尚,具備開放式設計及實用間隔,選用由Sozo Studios設計的Caesarstone廚櫃面板、Miele先進家電,Volakas浴室雲石面板、Kohler固定設備及天然木材質。另外,MIRA亦提供室內設施,當中包括設備齊全的健身室、私人宴會廳、戶外燒烤場、天台休息室、會議室、兒童室及狗狗寵物站。


MIRA待售單位價格約130萬美元起(1,000萬港元)。