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不同類型住宅,各有可取之處

不同類型住宅,各有可取之處筆者早前提及,居二市場會價量齊升,而私樓亦會因此帶動令成交回升。暫時回看這幾星期的市況,預測準確,而筆者相信一手交投未來幾周將會跟隨。上述幾種住宅物業,銀碼各有不同,但除此之外,作為買家,在選擇單位作短中長線自住和收租,其實這些單位各有可取之處。

新盤宜自住以往,新盤很受投資者歡迎,因為以前用有限公司摩貨成本低,但自從政府設行政措施後,買新盤作短線投資變得不划算。新盤一般空租期長,管理費高,不少新盤管理費每尺$3以上,豪宅更高達$10,而且新盤收樓時有大量同類型單位放租,租金回報一般僅2%。近日將軍澳就有一新盤收樓,做出三房月租只有1萬(實用呎租約$16,建築呎租約$12)的近年新低。新盤銀碼較大,印花稅率高,連同收租的利得稅,SSD(如有),計入空租期,實際回報隨時只有1%,萬一大市橫行,不如買ibond好過。因此,買來投資不如用來自住,好好享受。

二手屋苑宜攻宜守
二手屋苑情況剛好相反,因為舊式屋苑管理費相宜,買來自住,開支較少,並享有基本用戶所需。加上舊式屋苑社區發展已完善,買入放租,客源亦較廣。不少二手屋苑表面回報已近4厘,扣除開支每年仍有3厘,印花稅亦較便宜,回報比豪宅新盤高幾倍,而且價格升跌多於大市同步,他日換樓,要放盤套現亦較易,自住投資皆宜。

市區單幢樓、補價居屋收租佳選
市區單幢及已補價居屋,可謂長線收租最好選擇。如果自住,對居住質素有要求的人未必喜歡,但港人居住很重視地點。因此,市區雖然較擠逼,單幢樓及居屋設施欠奉,但因銀碼低及交通方便,非常受租客歡迎。已補價居屋,回補可達5厘,單幢舊樓回報更高達6厘以上。實在是長線收租佳選,惟要小心維修費較高,要有心理準備。