樓市快訊

一手新例實施,樓市浮現新格局

一手新例實施,樓市浮現新格局地產代理須列明住宅物業實用面積的新規定,已由二手住宅銷售,全面實施至一手住宅銷售。單位實用面積是指實際上居住的空間,不包括升降機、會所、窗台、走廊等等。有人認為,市場仍在適應二手銷售條例,在此短時間內實施一手新例,難免造成混亂。然而,新例卻得到不少物業買家的正面評價。

《一手住宅物業銷售條例》於今年4月29日起生效,一手住宅物業銷售監管局(銷售監管局)正式展開運作,以確保條例有效實施。新條例的目的,是創建一個清晰、公平和平衡的機制,以增加銷售的透明度。條例生效後,違反有關強制性規定屬刑事罪行。

根據銷售監管局的網頁資料,一手新例包括有關廣告、失實陳述及傳布虛假或誤導性資料等條文。網頁中提到:「條例就一手住宅物業銷售事宜,在售樓說明書、價單、示範單位、披露成交資料、廣告、銷售安排,以及臨時買賣合約和買賣合約須載有的條文等方面,訂立詳細規定。」對於其他物業市場而言,新例符合商業道德,但若應用於異常波動的香港市場,則似乎是另一種說法。究竟有關條例對整體市場帶來甚麼影響?

站在買家的角度,新例能夠增加銷售透明度,保障買家不被市場資訊誤導。高力國際(Colliers International)住宅銷售部常務董事Ricky Poon表示:「新條例規定賣方在有關住宅物業推售日期前三天提供價單,無疑讓買家有更長時間考慮是否購買有關物業。」

物業顧問服務公司萊坊(Knight Frank)表示,有發展商不惜減價促銷,務求在新例生效前推出未出售的住宅單位,以省掉修改售樓說明書的麻煩;但有市場人士認為發展商急於推售,某程度上是避免全面披露物業資料。另一方面,萊坊董事兼大中華區研究及諮詢部主管林浩文指出,一手住宅物業銷售監管局自成立以來,只有大型發展商推售新盤,包括太古地產的Dunbar Place及恆基兆業地產的逸(Green Code)。林浩文估計未來兩、三個月推出市場的一手住宅單位供應有限,故短期內一手市場將持續疲弱。」

仲量聯行的香港董事總經理及資本市場部主管曾煥平同樣認為,條例將會影響新樓供應量。他指出:「由於發展商需時適應新例,修改銷售文件及其他細節,因此新例將延遲發展商推售新盤的步伐,對全年整體新房供應帶來衝擊。」市場早前預計今年將會推出1萬3千個新單位,不過新例生效後,新盤供應或會下跌。當樓市出現調整的時候,大多數人採取觀望態度,靜觀其變,這是香港地產市場的特色。曾煥平補充:「由現在至九月,市場表現將持續淡靜,相信要到今年第四季才會有改善。」

受到近期的抑遏樓市措施影響,萊坊預測2013年中小型住宅價格將下跌10%,豪宅價格下跌約5%,而全年整體住宅成交量將下調10%。仲量聯行亦認同有關預測,該行五月份的數據顯示市場表現疲弱,物業銷售量較上月下跌了24%。隨著賣方因應市場需求減弱而下調價格,中小型住宅的資本值下滑2.5%。

不過,曾煥平認為現時市場表現疲弱與新條例沒有太大關係,他說道:「一手住宅銷售條例實際上是相當好的措施,雖然有點繁瑣和複雜,卻可提升住宅銷售的透明度和公平性,保障買家的權利。」他認為現時市場表現沉寂,主要受到連番的「辣招」所影響,豪宅市場更是當中的重災區。高力國際指物業成交量持續受壓,預計豪宅價格明年將平均下跌10%。

事實上,銷售監管局旨在堵塞一手住宅物業銷售的漏洞,例如要求列明物業實用面積,以保障買家的權益。曾煥平補充,香港應採用倫敦的內部樓面面積去註明單位的實際居住面積。雖然新條例嘗試訂出統一標準,但市場對於這些標準的理解,仍然存在分歧。可見,即使列出單位實用面積,亦不代表實際的居住空間。但無論如何,新例生效後,售樓說明書的確較以往清晰。新條例能否取得顯著成效,還有待時間驗證。