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柯興捷:投資者無影蹤 小陽春恐難持久

過去的一星期,主要媒體似乎都熱衷報導樓市小陽春,其中一些評論更預期樓價將在六月時創出新的高位,支持這論點背後理據是美聯儲強烈暗示本年內不再加息,而且甚至指美國可能在明年需要減息。

其實,在筆者看來, 就算明年不減息也無所謂,因為按揭息率若一直繼續維持在目前2厘2水平,已屬近數十年來香港的低位,樓貸者每期供款中祇含小比例的利息,大部分是歸還本金,若買入單位屬自用,實在勝算在握。然而,農曆年後發展商一直按兵不動,並沒有急於開售新樓盤,導致購買力幾乎全在二手樓市場留連,很快便把待售筍盤消化殆盡,成交價迅猛回升,放盤的小業主唯恐吃虧再次惜售提價,但多數用家卻表現靈活及堅持精打細算,見二手價高便轉戰兩個新推出的市區新盤,據公佈兩盤共收票4千多張,其中由新世界和市建局合作發展的單幢樓共提供294單位,即日被買家一掃而空,另一個油塘樓盤可能由於定價接近上車客的負擔上限,雖然安排高成數按揭備用,銷情祇屬中規中矩,執筆時首批單位尚餘少量,買家更可即睇即買。

儘管這兩個樓盤供應量少,一般認為不適合作市場指標之用,不過,筆者相信仍然有其參考價值,首先是買家十居其九是用家上車客,並沒有發現投資者現身大手買入,猜測一是因為投資者認為經濟前景並不明朗,故對加大投資物業的注碼有保留,猜測二是樓盤的定價已過高,對目光如炬的投資者欠缺吸引力。上車用家也表現頗為克制,當單位總價接近900萬元便止步,如此理智的反應,在過往小陽春並不常見。不難推測,若投資者繼續裹足不前,當成交價挑戰去年高位時,這次由上車客發動的小陽春應該到了功成身退之時。