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舊區重建受限,舊樓價值將下滑

終審法院上週頒下有關五個南角道地段的判詞,就政府租契有關『房屋』的涵義作出新的詮釋,對本港舊樓價值及舊區重建有深遠影響。

根據地政總署二○○○年發出的作業備考,『房屋』被定性為一座只有一正門及一逃生出口的建築物。一幢三、四十層高的商住大廈若祇有一正門及一逃生出口仍可算是『房屋』。若政府租契上沒有限制只可建一座房屋,一幢大廈是可以橫跨數個地段。

最近的終審法院判詞指出,『房屋』的涵義須參照政府租契訂立時的情況,因此房屋多屬低層建築物,一幢二、三十層高的大廈並不符合『房屋』的定義。過去可以橫跨多個地段合併發展的情況,在某些政府租契下亦不再符合要求。

據聞地政總署已內部決定廢除二○○○年的作業備考,並依照終審法院的最新判詞執行政府租契限制。如屬實,很多市區舊樓價值將大幅下滑,發展商亦沒有意欲併購舊樓進行重建。



筆者嘗試說明終院新判詞對舊樓價值的影響。假設五個相連地段位於九龍城,每個地段面積一千呎,五個地盤合併面積五千呎,地積比率九倍,樓面地價每呎七千元,合併地盤價值為三億一千五百萬。如每個地段上有一幢六層高的唐樓,假設各單位把合併地盤價值平均攤分,每單位業主可分得一千五十萬元。即使發展商併購業權時須打折作風險撥備,收購價也起碼有七到八百萬元,足夠小業主換購一個較新的單位。

若每個地盤只可個別發展,並不可超越舊樓的高度,地積比率和樓面地價均同時下降。假設地積比率為四點五倍,樓面地價為每呎六千元,每個地盤的價值僅為二千七百萬元,六個單位平均分攤,每單位祇可得四百五十萬元。發展商收購價可能降為約三、四百萬元。若降低了的收購價不足令原小業主換回一個較新的單位,則收購不可能成功,市區重建亦不可進行。

若政府嚴格執行終審法院的判詞,發展商必須申請補地價才可將五個地段合併發展,並支付相等於合併地盤價值與五個地段的個別價值總和之差別的補地價金額 (附件三)。五個地段合併發展的價值為三億一千五百萬元,但五個地段的個別價值加起來卻祇得一億三千五百萬元,當中的差價 (一億八千萬) 將會溜進庫房。這筆巨大金額如不用補地價便可由眾多小業主瓜分。



發展商必然有些重建項目受影響,但相比仍在小業主手中的舊樓單位數量,發展商所佔的比例甚低。從上述計算看來,發展商開展新併購項目時,支付給舊樓業主的收購價必會先扣除補地價費用,因此若政府嚴格執行終院判詞表面上是打擊發展商,但實際上是向舊樓業主搶錢。很多舊樓業主並不太富裕,他們擁有的單位是唯一的主要資產。強拍門檻降低後,發展商積極高價收購舊樓,令很多舊樓業主得以換樓改善居住環境。前發展局局長擇善固執,在爭議聲中堅持降低強拍申請門檻,實在功德無量。但若政府嚴格執行終審法院最新判詞,無疑把過去的功績倒進大海,令市區重建舉步難行,更令無數舊樓業主不能改善居住環境。

過去數年因併購活躍,舊樓價值大幅提升,一般四、五十年的舊樓也動輒七、八千元一呎,並中已包含了可能被發展商收購重建的未來價值。若政府變相充公了舊樓的重建價值,一般地契上有『房屋』限制的舊樓樓價必然大幅下滑。若下滑幅度高於三、四成,將造成新一批負資產業主。

地政總署為技術部門,從專業及法律的角度看,執行終審法院的新判詞無可厚非。但若新措施將影響眾多舊樓小業主,更阻礙市區重建,減少房屋供應,發展局應插手干預,從社會整體利益出發,考慮推出寬鬆政策,放棄嚴格追隨終院判詞的處理手法。

地政總署至今仍未正式公佈如何處理終審法院的新判詞,令發展商及舊樓業主無所適從。但發展商已停止併購政府租契上有房屋限制的舊樓。筆者希望政府可就有關判詞儘快公佈合情合理的處理手法,釋除業界及公眾疑慮。



刊登日期: 2013年6月5日