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買樓宜設冷靜期

5月中,長江宣佈取消雍澄軒的所有買賣交易,由發展商主動取消交易是非常罕有,買家只能按合約索取賠償,但由於物業沒有成交,物業代理能否收到佣金,頓成問題。站於法律上,必須依靠發展商與代理行簽訂的委託書條款而決定,而根據筆者了解,發展商已付部分佣金,而按多數發展商的條款,代理行能追討餘下的佣金機會甚微,以往也有部分買家,因個別不同原因撻訂不買,代理也沒有權利收取佣金。

相反,在二手物業買賣,尤其是住宅物業,委託書則由地產代理監管局依法例制訂,內容規定代理行只需訂立一份具約束力的合約,便有權收取佣金。換句話說,無論買賣任何一方,無論任何原因,在訂立買賣協議後改變主意,佣金則需要按照委託書條款支付,所以在現有的一手及二手市場做法,存在差異。

站在物業代理的角度,簽訂一份具有約束力的買賣協議,已經完成委託書的責任,也完成了買賣過程中的主要責任,收取佣金實是理所當然。相反,站在消費者的角度而言,買賣樓宇無論是自用或是投資,都是一項重大的決定,過程中涉及很多環節,若最後未能成功交易,又要賠訂又要賠佣,損失慘重。在市場上,不少投資產品或保險產品,都設有冷靜期,以讓消費者有足夠時間去考慮,不會因一時之興,忽略了其他重要的相關考慮因素而蒙受損失。



參考外國的例子,也有不少設立冷靜期,但觀乎香港物業交易的數量及速度,一向都比較快速,一下子改變這種習慣不容易,但當局可參考一手住宅銷售條例,設立變相的冷靜期,在簽訂正式合約前,毁約殺訂的賠償金額限定在一個百分比,例如5%。而且買賣雙方在與代理的委託書中,應修訂條例在冷靜期過後,才需支付佣金。

此舉一方面令毁約方有一定的損失,但設有上限,而且由於代理要在冷靜期過後才有佣金,就不會盲目推銷,反而會確保服務妥貼,否則一旦客戶取消交易,所有功夫便會白費,對提升服務有一定裨益。

刊登日期: 2013年5月23日